Vastgoedzakboekje – 2023

Beschrijving

Auteur: Callebaut J., Ceenaeme J/, Dambre M.

Type werk: Monografie

Uitgever: Wolters Kluwer, Mechelen 2023

Aantal pagina's: P.610

Barcode: GT00011222

ISBN: 9789403029566

Beschikbaar: ja

Uitleeninformatie

Deel van:

Aantal exemplaren: 1

Uitleenbaar: Ja

Plaatskenmerk:

CIV 7 CALL 2023

Korte inhoud:

Inhoudstabel:

VASTGOEDZAKBOEKJE 2023
ANÏSSA BOUKABOUS
Advocate Villa Juris Advocaten – Hasselt
JENNIFER CALLEBAUT
Advocate EQUATOR
Praktijkassisente UGent
JOHAN CEENAEME
Ingenieur
Stafmedewerker afdeling Bodembeheer OVAM
ASTRID CLABOTS
CLABOTS Advocaten en Bemiddelaars
MAARTEN DAMBRE
Hoofddocent UGent
Advocaat (Frans BAERT & vennoten – Gent)
WIM DEFOOR
Advocaat Dumon, Sablon & Vanheeswijck
Gastdocent Fiscale Hogeschool
WIM VANBIERVLIET
Advocaat (Frans BAERT & vennoten – Gent)
TOM VANDROMME
Postdoc navorser Universiteit Antwerpen
De materie werd bijgehouden tot 19 mei 2023.
Verantwoordelijke uitgever: Peter Immink
Ragheno Business Park
Motstraat 30
2800 Mechelen
Klantenservice:
Motstraat 30
2800 Mechelen
Tel.: 015 78 76 00
klant.BE@wolterskluwer.com
www.wolterskluwer.be
Behoudens de uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt worden, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande en schriftelijke toestemming van de uitgever.
ALGEMENE INHOUD
Lijst van vaak gebruikte afkortingen V
ALGEMENE INLEIDING 1
DEEL I EIGENDOM 3
HOOFDSTUK 1 DE EIGENDOM VAN EEN WONING 5
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 5
2. Literatuur 5
3. Principe en doelstellingen 6
4. Wat is eigendomsrecht? 6
5. Beperkingen van het eigendomsrecht 6
5.1. De overheidsmaatregelen 6
5.2. De rechten van particulieren 7
5.3. De rechten van de omwonenden 7
6. De natrekking 7
7. De onteigening 8
7.1. De basisprincipes 8
7.2. De procedure 9
7.2.1. Het vaststellen van de provisionele vergoeding, de eigendomsoverdracht en de inbezitstelling 10
7.2.2. De vaststelling van de voorlopige vergoeding 10
7.2.3. De vordering tot herziening 10
8. De publiciteit die wordt verleend aan eigendom van onroerende goederen 11
8.1. Het Kantoor Rechtszekerheid van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (hypotheekkantoor) 11
8.1.1. De overschrijving op het Kantoor Rechtszekerheid van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie 11
8.1.2. De inschrijving op het Kantoor Rechtszekerheid van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie 12
WOLTERS KLUWER – VASTGOEDZAKBOEKJE 2023 Inhoud – 1
8.1.3. De kantmelding op het Kantoor Rechtszekerheid van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie 13
8.2. Het kadaster 13

HOOFDSTUK 2 DE MEDE-EIGENDOM 15
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 15
2. Literatuur 15
3. Principe en doelstellingen 16
4. Het begrip 16
5. De soorten mede-eigendom 17
6. De mede-eigendom en appartementsgebouwen 17
6.1. De wettelijke regeling van de gedwongen mede-eigendom 18
6.1.1. De wettelijke regeling van de gedwongen mede-eigendom in het algemeen 18
6.1.2. De wettelijke regeling van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen 19
6.2. De statuten van het gebouw 19
6.3. De rechtspersoonlijkheid van de vereniging van eigenaars 22
6.3.1. Principe 22
6.3.2. Deelverenigingen 23
6.3.3. Organen van de vereniging van mede-eigenaars 24
6.3.4. Btw-statuut van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen 27
6.4. Dwingend karakter – mogelijkheid tot conventionele regeling 29
7. De multi-eigendom 29

HOOFDSTUK 3 DE BETWISTINGEN 31
DEEL II UITOEFENING VAN HET EIGENDOMSRECHT 33
HOOFDSTUK 1 HET VRUCHTGEBRUIK 35
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 35
2. Literatuur 35
3. Principe en doelstellingen 36
4. De begripsbepaling en de kenmerken 36
ALGEMENE INHOUD
Inhoud – 2 VASTGOEDZAKBOEKJE 2023 – WOLTERS KLUWER 5. Duurtijd 36
6. De vestiging van het vruchtgebruik 37
7. De rechten en de plichten van de vruchtgebruiker 37
8. De rechten en de plichten van de blote eigenaar 39
9. Het einde van het vruchtgebruik 40
10. Het recht van bewoning 41

HOOFDSTUK 2 DE ERFDIENSTBAARHEDEN 43
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 43
2. Literatuur 43
3. Principe en doelstellingen 44
4. Wat is een erfdienstbaarheid? 44
5. De soorten erfdienstbaarheden 45
5.1. De erfdienstbaarheden die ontstaan uit de ligging van de erven 45
5.2. De erfdienstbaarheden die door de wet gevestigd zijn 45
5.2.1. De wettelijke erfdienstbaarheden tot algemeen nut 45
5.2.2. De wettelijke erfdienstbaarheden gevestigd ten voordele van particulieren 45
5.3. De erfdienstbaarheden gevestigd door de mens 46
6. De rechten en plichten van de partijen 47
6.1. De rechten en plichten van de eigenaar van het lijdend erf 47
6.2. De rechten en plichten van de eigenaar van het heersend erf 47
7. Het tenietgaan van erfdienstbaarheden 47
8. Het belang van de erfdienstbaarheden voor de koper 48

HOOFDSTUK 3 DE SCHEIDING TUSSEN ERVEN 49
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 49
2. Literatuur 49
3. Principe en doelstellingen 49
4. De gemene afsluiting 50
4.1. Definitie 50
4.2. Het ontstaan van de mandeligheid 50
4.3. Het bewijs van de mandeligheid 50
4.4. De rechten van de mede-eigenaars 51
4.5. Het einde van de mandeligheid 52

HOOFDSTUK 4 DE ERFPACHT 53
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 53
2. Literatuur 53
3. Principe en doelstellingen 53
4. Definitie en algemeenheden 53
5. De duur van de erfpacht 54
6. De rechten en de plichten van de erfpachter 55
7. De rechten en de plichten van de eigenaar 56

HOOFDSTUK 5 HET RECHT VAN OPSTAL 57
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 57
2. Literatuur 57
3. Principe en doelstellingen 57
4. Definitie en enkele algemeenheden 57
5. De duur van het opstalrecht 58
6. De rechten en de plichten van de opstalhouder 59
7. De rechten en de plichten van de opstalgever 60

HOOFDSTUK 6 DE VOORRECHTEN EN DE HYPOTHEKEN 61
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 61
2. Literatuur 61
3. Principe en doelstellingen 61
4. De voorrechten 62
5. De hypotheken 62

HOOFDSTUK 7 DE BETWISTINGEN 63
DEEL III KOPEN EN VERKOPEN 65
HOOFDSTUK 1 DE GEWONE KOOP-VERKOOP 67
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 67
2. Literatuur 67
3. Principe en doelstellingen 67
4. Wat is een gewone verkoop? 68
5. De typische kenmerken 68
6. Wat is een verkoopbelofte? Wat is een koopoptie? 68
7. De koop met commandverklaring 69
8. De inhoudelijke geldigheidsvereisten van de verkoop 70
8.1. De toestemming 70
8.1.1. Principe 70
8.1.2. De wilsgebreken 71
8.1.3. Bijzondere informatieplicht van de verkoper 72
8.2. De bekwaamheid 74
8.3. Het voorwerp van de verkoop 75
8.4. De oorzaak van de verkoop 75
9. De formele geldigheidsvereisten van de koop. De formaliteiten en het bewijs 75
10. Het recht van voorkoop 77
11. De kosten van de verkoop 77
12. De verplichtingen van de verkoper 78
12.1. De levering 78
12.2. De vrijwaringsplicht 79
12.2.1. De vrijwaring voor eigen daden en voor daden van derden 79
12.2.2. De vrijwaring voor verborgen gebreken 80
13. De verplichtingen van de koper 81
13.1. De zaak in ontvangst nemen 81
13.2. De prijs betalen 82
14. De beëindiging van de koopovereenkomst 82
14.1. De nietigverklaring 82
14.2. De vernietiging op grond van benadeling 83
14.3. De ontbinding wegens wanprestatie 84
14.4. De ontbinding wegens omstandigheden onafhankelijk van de wil (schuldloze niet-nakoming) 84
14.5. Het beding van wederinkoop 85

HOOFDSTUK 2 DE OPENBARE VERKOOP 87
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 87
2. Principe en doelstellingen 87
3. Algemeen 87
4. De veiling 88
5. De openbare verkopingen op rechterlijk gezag 89
6. De vrijwillige openbare verkoping 89

HOOFDSTUK 3 DE KOOP OP LIJFRENTE 91
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 91
2. Principe en doelstellingen 91
3. Wat is een verkoop op lijfrente? 91
4. Wie kan bij een verkoop op lijfrente betrokken zijn? 92
5. De geldigheidsvoorwaarden van de verkoop van een onroerend goed tegen lijfrente 92
5.1. De inhoudelijke geldigheidsvereisten 92
5.2. De formele geldigheidsvereisten 93
6. Tegen welke rente wordt verkocht? 93
7. De rechten en plichten van de verkoper 94
8. De rechten en plichten van de koper 94
9. Het kostencontract 95

HOOFDSTUK 4 DE KOOP OP PLAN 97
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 97
2. Literatuur 97
3. Principe en doelstellingen 97
4. Wat is een koop op plan? 98

HOOFDSTUK 5 DE VERKOOP VAN APPARTEMENTEN 99
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 99
2. Principe en doelstellingen 99
3. De algemene regeling 99

HOOFDSTUK 6 SAMEN AANKOPEN VAN EEN ONROEREND GOED DOOR NIET-GEHUWDEN 101
1. Toepasselijke wetgeving 101
2. Literatuur 101
3. Bijzondere clausules bij een gezamenlijke aankoop van een onroerend goed 101
3.1. Tontine 101
3.1.1. Begripsomschrijving 101
3.1.2. Voordeel op fiscaal en erfrechtelijk vlak 102
3.2. Beding van aanwas 102
3.2.1. Begripsomschrijving 102
3.2.2. Voordeel op fiscaal en erfrechtelijk vlak 102
3.3. De anticipatieve inbreng 103
ALGEMENE INHOUD
Inhoud – 6 VASTGOEDZAKBOEKJE 2023 – WOLTERS KLUWER

HOOFDSTUK 7 DE KOOP VAN EEN SOCIALE KOOPWONING
EN SOCIALE KAVEL IN HET VLAAMS GEWEST 105
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 105
2. Principe en doelstellingen 105
3. De voorwaarden voor de kandidaat-koper 105
3.1. Meerderjarig zijn 106
3.2. Inschrijvingsplicht 106
3.3. Inkomensvereiste 106
3.4. Eigendomsvereiste 108
4. Het inschrijvingsregister en toewijzingsreglement 110
5. De kosten 111
6. De verplichtingen van de koper 112

HOOFDSTUK 8 DE FINANCIERING VAN DE KOOP-VERKOOP 115
HOOFDSTUK 9 DE TEGEMOETKOMINGEN BIJ DE AANKOOP VAN EEN WONING IN HET VLAAMS GEWEST 117
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 117
2. Principe en doelstellingen 117
3. Verzekering Gewaarborgd Wonen 117
4. Voorwaarden 117
5. Tegemoetkoming 119

HOOFDSTUK 10 DE SANERINGS- EN VERKOOPACTIVITEITEN VAN HET WONINGFONDS 121
HOOFDSTUK 11 DE TEGEMOETKOMINGEN VANWEGE DE PROVINCIES EN DE GEMEENTEN 123
HOOFDSTUK 12 VASTGOED EN BIJKOMENDE VERPLICHTINGEN 125
1. Vastgoed en bodemsanering 125
1.1. Inleiding 125
1.2. Definities en doelstellingen 125
1.2.1. Definitie van ‘grond’ en ‘overdracht’ 125
1.2.2. Andere definities 126
1.3. Inventarisatie van de bodemkwaliteit 127
1.3.1. Grondeninformatieregister 127
1.3.2. Bodemattest 128
1.3.3. Gemeentelijke inventaris 129
1.3.4. Aard van de bodemverontreiniging 130
1.4. Saneringsplicht en -aansprakelijkheid 130
1.4.1. Saneringscriterium 131
1.4.2. Saneringsplicht volgens een getrapt systeem 131
1.4.3. Vrijstelling van saneringsplicht 132
1.4.4. Saneringsfinanciering 134
1.4.5. Voorbeeld van de regeling saneringsplicht 136
1.4.6. Vermengde bodemverontreiniging 137
1.4.7. Saneringsaansprakelijkheid 138
1.5. Overdracht van gronden 138
1.5.1. Algemene overdrachtsverplichtingen 139
1.5.2. Bijzondere overdrachtsverplichtingen 140
1.5.3. Verplichtingen bij de overdracht van mede-eigendommen 141
1.5.4. Vrijstelling van onderzoeksplicht 142
1.5.5. Geldigheidsduur van het oriënterend bodemonderzoek 143
1.5.6. Mogelijkheid tot overdracht 144
1.5.7. Versnelde overdracht 145
1.5.8. Nietigheid en tegenstelbaarheid 145
1.5.9. Overdracht met schikking door de Vlaamse Regering 146
1.5.10. Overdracht van delen van percelen 147
1.6. Risicobeheer 147
1.7. Kwaliteitsgarantie 147
1.8. Brownfieldconvenanten 148
2. Energieprestatiecertificaat 150
2.1. In welke gevallen is het EPC verplicht? 150
2.2. Wie heeft welke verantwoordelijkheden? 154
2.2.1. De eigenaar 154
2.2.2. De energiedeskundige 155
2.2.3. De makelaar en de notaris 155
2.2.4. Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) 156
2.3. Wat komt aan bod in een EPC? 156
2.4. Welke communicatie is verplicht? 157
2.4.1. Wat vermelden in de advertentie? 158
2.4.2. Wat wordt verstaan onder advertentie? 158
2.5. Welke controles zijn voorzien? 159
2.5.1. Welke controle is er op de aanwezigheid? 159
2.5.2. Welke controle is er op de correctheid van het EPC? 159
2.5.3. Welke controle is er op de advertentieverplichting? 160
2.6. Wat bij klachten over een energieprestatiecertificaat? 160
2.7. Wanneer is een EPC nodig voor publieke gebouwen? 161
2.8. Wat is een energieaudit? 162
3. Asbestattest 163
3.1. Vlaanderen asbestveilig 163
3.2. Wat is het asbestattest? 164
3.3. Asbest inventariseren 164
3.4. Regeling bij verkoop van een gebouw 164
3.5. Verplichting voor kleine gebouwen 166
3.6. Hoeveel kost een asbestattest? 167
4. Overstromingsgevoeligheid 167

HOOFDSTUK 13 DE BETWISTINGEN 169
BIJLAGE 171
DEEL IV SCHENKEN EN KRIJGEN 179
HOOFDSTUK 1 DE ERFENIS VAN WONINGEN 181
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 181
2. Literatuur 181
3. Principe en doelstellingen 182
4. Het openvallen van de erfenis 182
5. De voorwaarden om te mogen erven 182
6. Wie krijgt wat? 183
6.1. Enkele basisbegrippen 183
6.2. De basisregels die de verdeling van de nalatenschap beheersen 184
6.2.1. Het eerste principe: prioriteit van de ordes 185
6.2.2. Het tweede principe: prioriteit van graden binnen dezelfde orde 185
6.2.3. De eerste uitzondering: de plaatsvervulling 185
6.2.4. De tweede uitzondering: de kloving 186
6.3. Wat indien echtgenoten erven? 187
6.3.1. Het erven van derden 187
6.3.2. Het erven van de mede-echtgenoot 187
7. Het erfrecht van de langstlevende echtgenoot of wettelijk samenwonende partner 187
7.1. Rekening houden met het huwelijksvermogensrecht 188
7.2. Aan welke voorwaarden moet de langstlevende echtgenoot voldoen om te mogen erven? 189
7.3. De omvang van de erfaanspraken van de langstlevende echtgenoot 189
7.3.1. Het erfrecht van de langstlevende echtgenoot indien er geen andere erfgenamen zijn 190
7.3.2. De langstlevende echtgenoot komt op samen met afstammelingen 190
7.3.3. De langstlevende echtgenoot komt op samen met geprivilegieerde zijverwanten of ascendenten 191
7.3.4. De langstlevende echtgenoot komt op samen met verdere zijverwanten 192
7.4. De omzetting van het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot 192
7.4.1. Op welke wijze kan het vruchtgebruik worden omgezet? 192
7.4.2. Wie kan de omzetting vragen? 193
7.4.3. Hoe wordt de waarde van het vruchtgebruik begroot? 195
7.5. De langstlevende echtgenoot heeft het ‘bezitrecht’ 196
7.6. Het erfrecht van de langstlevende wettelijk samenwonende 196
8. De anomale nalatenschap 197
8.1. Het eerste geval: de bloedverwanten in de opgaande lijn 197
8.2. Het tweede geval: de gewone adoptie 197
9. De erfrechtelijke reserve 198
9.1. Principe 198
9.2. Het voorbehouden deel van de nauwe bloedverwanten 198
9.3. Het voorbehouden erfdeel van de langstlevende echtgenoot 199
9.4. De langstlevende echtgenoot komt in samenloop met afstammelingen of ascendenten 200
10. De aanvaarding of de verwerping van de nalatenschap 201
10.1. De zuivere aanvaarding 201
10.2. De aanvaarding onder het voorrecht van boedelbeschrijving 201
10.3. De verwerping 202
11. De kleine nalatenschappen 202
11.1. De verlenging van de onverdeeldheid 203
11.2. Het recht van overname 203
12. De erfregeling bij landbouwbedrijven 204

HOOFDSTUK 2 DE TESTAMENTAIRE SCHENKING VAN
WONINGEN 207
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 207
2. Literatuur 207
3. Principe en doelstellingen 208
4. Wat is een testament? Soorten testamenten 208
5. Wie kan een testament opmaken? Wie kan begunstigde zijn? 208
6. Is een testament herroepbaar? 209
7. De soorten legaten 209
7.1. Het algemeen legaat, het legaat onder algemene titel en het legaat onder bijzondere titel 209
7.2. De regels m.b.t. het legaat van onroerende goederen (huizen, gronden e.d.m.) 210
7.3. De legaten die wel of niet buiten erfdeel zijn 210
8. Het beschikbare gedeelte 210

HOOFDSTUK 3 DE SCHENKING VAN WONINGEN 211
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 211
2. Literatuur 211
3. Principe en doelstellingen 211
4. Wat is een schenking? De geldigheidsvereisten 212
5. Wie kan schenken? Wie kan krijgen? 212
6. Zijn schenkingen herroepbaar? 213
7. Het beschikbare deel 213
8. De schenkingen aan en tussen echtgenoten 213
8.1. De schenkingen door derden aan echtgenoten 213
8.2. De schenkingen tussen aanstaande echtgenoten 214
8.3. De schenkingen tussen echtgenoten (tijdens het huwelijk) 214
8.4. De huwelijksvoordelen 214
9. De schenking van woningen door de ouders aan de kinderen 215
9.1. Als voorschot op het erfdeel of buiten het erfdeel? 215
9.2. De ‘vervroegde erfenis’, de schenking met behoud van vruchtgebruik of met lijfrente, de schenking met last 216

HOOFDSTUK 4 DE VEREFFENING, VERDELING EN INBEZITSTELLING VAN NALATENSCHAPPEN 219
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 219
2. Literatuur 219
3. Principe en doelstellingen 219
4. De eerste stap: de samenstelling van de te verdelen massa. De inbreng en inkorting 219
4.1. De samenstelling van de fictieve massa 219
4.2. De inbreng 220
4.2.1. De oude wet 220
4.2.2. De nieuwe wet 221
4.3. De inkorting 223
4.3.1. De oude wet 223
4.3.2. De nieuwe wet 224
5. De tweede stap: de verdeling van de nalatenschap 225
6. De derde stap: de inbezitstelling 226

HOOFDSTUK 5 DE OUDERLIJKE BOEDELVERDELING 227
1. Literatuur 227
2. De ouderlijke boedelverdeling 227
HOOFDSTUK 6 FISCALE ASPECTEN 229
HOOFDSTUK 7 DE BETWISTINGEN 231
HOOFDSTUK 8 DE ERFOVEREENKOMSTEN 233
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 233
2. Literatuur 233
3. Erfovereenkomsten 233
3.1. Principieel verbod op erfovereenkomsten 233
3.2. Wettelijke uitzonderingen 233
3.2.1. De globale erfovereenkomst 234
3.2.2. De punctuele erfovereenkomst 234

BIJLAGEN 237
DEEL V BOUWEN EN VERBOUWEN 239
HOOFDSTUK 1 PREMIES NIEUWBOUW 241
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 241
2. Principe en doelstellingen 241
3. Stedenbouwkundige aspecten 241
4. Contacten met de dienstverlenende beroepen 241
5. Fiscale aspecten van het bouwen 241
6. Tegemoetkomingen voor het bouwen van een woning 242
6.1. Geen nieuwbouwpremie 242
6.2. Tegemoetkomingen voor energiezuinige nieuwbouwwoningen 242
6.3. Verzekering Gewaarborgd Wonen 242
HOOFDSTUK 2 PREMIES VERNIEUWBOUW 243
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 243
2. Principe en doelstellingen 243
3. Stedenbouwkundige aspecten 243
4. Contacten met dienstverlenende beroepen 244
5. Fiscale aspecten van het verbouwen 244
6. De tegemoetkomingen voor het verbouwen van een woning 244
6.1. Mijn VerbouwPremie 244
6.1.1. Wie komt in aanmerking? 244
6.1.2. Inkomenscategorieën 244
6.1.3. Werkzaamheden 246
6.1.4. Bedrag van de premie 246
6.1.5. Hoe aanvragen? 247
6.2. Aanpassingspremie 247
6.2.1. Wie komt in aanmerking? 247
6.2.2. Inkomenscategorie 248
6.2.3. Woning in het Vlaamse Gewest 248
6.2.4. Werkzaamheden 248
6.2.5. Bedrag van de premie 249
6.2.6. Aanvraag van de premie 250
6.3. Combinatie van de aanpassingspremie met Mijn VerbouwPremie 250
6.4. Verbintenissen 250
6.5. Hypothecaire lening 250

DEEL VI LENEN EN TERUGBETALEN 251
HOOFDSTUK 1 ALGEMEEN 253
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 253
2. Literatuur 253
3. Principe en doelstellingen 254
4. De lening en haar waarborgen 255
4.1. Het financieringsplan 255
4.2. Kredietvormen en toepasselijke wetgeving 255
4.3. Waarborgen 259
5. De meest gebruikelijke hypothecaire leningen 262
5.1. Het aflossingskrediet met constante annuïteiten 263
5.2. De wedersamenstelling door een gemengde levensverzekering 266
5.3. Wedersamenstelling door een beleggingshypotheek 267
6. De keuze van de meest geschikte lening 269
7. Het sluiten van de kredietovereenkomst 270
8. Het te ontlenen bedrag en de verkoopwaarde van de woning 272
9. De rentevoet 273
9.1. Vaste of variabele rentevoet 273
9.2. Lening met variabele looptijd 276
9.3. Voor welke renteformule kiezen? 277
9.4. Berekening van de interesten 277
9.5. Kortingen en ristorno’s op de rentevoet 277
9.6. Het vergelijken van rentevoeten 279
10. De vervroegde terugbetaling en de wederbeleggingsvergoeding 279
11. De vervroegde opeisbaarheid van het krediet 281
12. De kosten van de lening 282
12.1. De wettelijke kosten 283
12.1.1. De kosten van de hypotheekvestiging 283
12.1.2. Het ereloon van de notaris 285
12.1.3. De bijkomende kosten 286
12.1.4. De btw op de notariskosten 286
12.2. De schattings- en dossierkosten 287
13. De sociale leningen 288

BIJLAGEN 289
1. Financieringsplan 289
1.1. Bouwen van een woning 289
1.2. Kopen en/of saneren van een woning 291
2. Raming van de kosten van een akte van hypothecaire lening 292

HOOFDSTUK 2 DE LENINGEN VANWEGE DE DOOR DE VLAAMSE REGERING ERKENDE KREDIETVENNOOTSCHAPPEN 295
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 295
HOOFDSTUK 3 DE LENINGEN VANWEGE HET VLAAMS
WONINGFONDS EN DE VLAAMSE
MAATSCHAPPIJ VOOR SOCIAAL WONEN 299
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 299
2. Principe en doelstellingen 300
3. De hypothecaire leningen 300
4. De voorwaarden inzake de aanvrager 300
4.1. De personen die recht hebben op de lening 300
4.2. De inkomstenbegrenzing 300
4.3. De verbintenissen 301
4.4. Het onroerend bezit 302
5. De voorwaarden inzake de woning 303
6. De terugbetaling van de lening 303
7. De rentevoet 304
8. Het bedrag van de lening 304
9. De dossiervergoeding en de kosten van de akte 304

HOOFDSTUK 4 DE TEGEMOETKOMINGEN VANWEGE DE PROVINCIE EN DE GEMEENTE 307
HOOFDSTUK 5 DE BETWISTINGEN 309
DEEL VII VERKROTTING EN LEEGSTAND BESTRIJDEN 311
WETGEVING EN BIBLIOGRAFIE 313
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 313
2. Literatuur 314

HOOFDSTUK 1 DE STRIJD TEGEN DE VERKROTTING EN DE LEEGSTAND: ALGEMEEN KADER 317
1. Principe en doelstellingen 317
2. Een goede ruimtelijke ordening 320
3. Een alert woonbeleid 321
4. Een actief woningtoezicht 323
5. De woningkwaliteitsbewaking door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 324
5.1. Het toepassingsgebied van de Vlaamse Codex
Wonen van 2021 326
5.2. De kwaliteitsnormen 329
5.2.1. Gewestelijke normen 329
5.2.2. Gemeentelijke normen 335
5.3. De woningcontroleurs 338
5.4. De richthuurprijzen 339
5.5. Het conformiteitsattest 339
5.6. De sancties in de Vlaamse Codex Wonen van 2021 345
5.7. De herhuisvesting 345
5.8. De verzegeling 348
5.9. Het sociaal beheersrecht 349

HOOFDSTUK 2 DE BEVOEGDHEID VAN DE BURGEMEESTER TOT ONGESCHIKT- OF ONBEWOONBAARVERKLARING 353
1. Principe en doelstellingen 353
2. Toepassing van artikel 135 Nieuwe Gemeentewet 354
2.1. Een gevaar voor de openbare gezondheid en de openbare veiligheid 354
2.2. Een exclusieve bevoegdheid van de burgemeester 355
2.3. Het uitvaardigen van een onbewoonbaarheidsbesluit 356
2.4. De gevolgen van het onbewoonbaarheidsbesluit 358
2.5. De herhuisvesting naar aanleiding van een onbewoonbaarheidsbesluit 359
2.6. De betwistingen 360
3. Toepassing van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 361
3.1. De kwalificatie ongeschiktheid/onbewoonbaarheid/ overbewoondheid 361
3.2. Initiatief van de procedure 362
3.3. Het advies van de gewestelijk ambtenaar 363
3.4. Het besluit ongeschiktheid/onbewoonbaarheid/ overbewoondheid 365
3.5. De gevolgen van het besluit 367
3.6. De opheffing van het besluit 369
3.7. De waarschuwing 370

HOOFDSTUK 3 DE STRAFRECHTELIJKE AANPAK VAN DE VERHURING VAN KROTWONINGEN 373
1. Principe en doelstellingen 373
2. De misdrijven 373
2.1. Het verhuren van een verkrotte woning 375
ALGEMENE INHOUD
Inhoud – 16 VASTGOEDZAKBOEKJE 2023 – WOLTERS KLUWER
2.2. Het verhuren van een constructie die niet bestemd is voor bewoning 376
2.3. Zegelverbreking 377
3. Publiciteitsvereisten 377
4. De herstelvordering 378
4.1. De herstelvorderende overheid 379
4.2. Het voorwerp van de herstelvordering 380
4.3. Tegen wie kan een herstelvordering worden ingeleid? 383
4.4. De dwangsom bij gebrek aan vrijwillige uitvoering door de veroordeelde 383
4.5. De mogelijkheid tot ambtshalve uitvoering 384
4.6. Specifieke maatregelen bij overdracht van een onroerend goed met herstelvordering/veroordeling tot herstel 384

HOOFDSTUK 4 BESTRIJDING VAN DE HUISJESMELKERIJ 387
1. Principe en doelstellingen 387
2. Het misdrijf 387
3. De straffen 389
4. Strafrechtelijk beslag 390
5. Herhuisvesting van de slachtoffers 391

HOOFDSTUK 5 DE RENOVATIEHUUROVEREENKOMST 393
HOOFDSTUK 6 FISCALE MAATREGELEN OM LEEGSTAND EN VERKROTTING TE BESTRIJDEN 395
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 395
2. Literatuur 396
3. Principe en doelstellingen 396
4. Belasting op leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimten 397
4.1. Toepassingsgebied 398
4.1.1. Minimale oppervlakte 398
4.1.2. In hoofdzaak gediend voor een economische activiteit 398
4.1.3. Geheel of gedeeltelijk leegstaand 399
4.1.4. Geheel of gedeeltelijk verwaarloosd 399
4.1.5. Gebouwen die niet onder de heffing vallen 399
4.2. Inventarisatie 400
4.2.1. De registratie 400
4.2.2. Betekening aan de eigenaar 401
4.2.3. Beroep van de eigenaar tegen de registratie 401
4.2.4. Bekendmaking van de registratie en bezwaar van derden tegen een niet-registratie 402
4.2.5. Schrapping uit de inventaris 402
4.3. Taak van de notaris in geval van eigendomsoverdracht van een geregistreerd goed 404
4.4. Fiscale heffing 404
4.4.1. Verschuldigdheid van de heffing 404
4.4.2. Heffingsplichtigen 404
4.4.3. Tarieven en belastbare grondslag 405
4.4.4. Het aanslagbiljet 405
4.4.5. Het bezwaar tegen de heffing 406
4.4.6. Verzoek tot uitstel of spreiding van betaling van de heffing 406
4.4.7. De invordering van de heffing 407
4.4.8. Opschorting van de heffing 407
4.4.9. Overmacht 411
4.4.10. De gemeentelijke inkomsten 412
4.5. Financiële ondersteuning van de saneringswerkzaamheden in het kader van de vernieuwing 413
4.6. Onteigening ten algemenen nutte 418
4.7. Betwistingen 418
5. Heffing ter bestrijding van verkrotting van gebouwen en woningen 419
5.1. Toepassingsgebied 421
5.2. Inventarisatie 422
5.2.1. Algemeen 422
5.2.2. Wijze van opname in de inventaris 422
5.2.3. Schrapping uit de inventaris 423
5.3. Verschuldigdheid van de Vlaamse heffing 424
5.4. Belastingplichtigen Vlaamse heffing 425
5.5. Belastbare grondslag Vlaamse heffing 426
5.6. Tarieven Vlaamse heffing 426
5.7. Vrijstellingen Vlaamse heffing 427
5.8. Opschorting van de Vlaamse heffing 429
5.9. Inning en invordering van de Vlaamse heffing 430
5.9.1. Heffingstermijn en vestiging van de aanslag 430
5.9.2. Bezwaar 430
5.9.3. Betaling 431
5.9.4. Invordering van de heffing 431
5.9.5. De gemeentelijke inkomsten 431
5.9.6. Onteigening ten algemenen nutte 433
6. Heffing ter bestrijding van leegstand en verwaarlozing van gebouwen en woningen in het Vlaamse Gewest 433
6.1. De fiscale bestrijding van leegstand 433
6.2. De fiscale bestrijding van verwaarlozing 436

DEEL VIII EIGENDOM EN BIJZONDERE GROEPEN 439
HOOFDSTUK 1 ANTIDISCRIMINATIE EN ANTIRACISME 441
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 441
2. Literatuur 441
3. Principe en doelstellingen 442
4. Het Vlaamse Gelijkekansendecreet en het Vlaams Woninghuurdecreet 443
4.1. Algemeen 443
4.2. Handhaving van het Gelijkekansendecreet 451
4.2.1. Algemeen 451
4.2.2. Burgerrechtelijk 451
4.2.3. Strafrechtelijk 453
4.2.4. Bewijslast 453
4.3. De rol van het Vlaams Mensenrechteninstituut (VMRI) en de belangenverenigingen 454

HOOFDSTUK 2 DE STUDENTEN 457
1. Principe en doelstellingen 457
HOOFDSTUK 3 DE GROTE GEZINNEN 461
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 461
2. Principe en doelstellingen 461
3. Huren 461
3.1. Principes 461
3.2. De voorwaarden t.a.v. de kandidaat-huurders 462

HOOFDSTUK 4 DE OUDEREN 465
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 465
2. Literatuur 465
3. Principe en doelstellingen 465
4. De specifieke toelagen voor ouderen 466
5. Woningen en voorzieningen voor ouderen 466
6. Het BEVAK-systeem voor serviceflats 467
7. De provinciale en gemeentelijke tegemoetkomingen 468

HOOFDSTUK 5 DE PERSONEN MET EEN HANDICAP 469
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 469
2. Principe en doelstellingen 469
3. De algemene voordelen en tegemoetkomingen 470
3.1. Premies en voordelen 470
3.2. Het huren van een sociale woning 470
3.3. De specifieke toelagen 470
3.4. De attesten 471
4. De specifieke maatregelen 473 4.1. Het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (VAPH) 473
4.1.1. Algemeen 473
4.2. De provinciale en gemeentelijke tegemoetkomingen 474

DEEL IX DE PROFESSIONELEN VAN DE VASTGOEDSECTOR 477
HOOFDSTUK 1 DE ARCHITECT EN HET ARCHITECTENCONTRACT 479
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 479
2. Literatuur 479
3. Principe en doelstellingen 480
4. Het statuut van de architect 480
5. Wanneer is er geen architect nodig? 482
6. De taken van de architect 482
6.1. De taken bij de voorbereiding van het bouwwerk 483
6.1.1. Het opmaken van een voorontwerp 483
6.1.2. Het verlenen van bijstand bij het aanvragen van een bouwvergunning 483
6.1.3. Het opmaken van een (definitief) uitvoeringsontwerp (uitvoeringsplannen), op basis van het door de bouwheer aanvaarde voorlopige ontwerp 483
6.1.4. Het opmaken van het bestek en de algemene voorwaarden (lastenkohier) 484
6.1.5. Het opmaken van gedetailleerde werktekeningen en een nauwkeurige kostenbegroting 484
6.1.6. Het zoeken van de voordeligste aannemer (aanbesteding) en concipiëren van het bouwcontract 484
6.2. De taken tijdens de werken 485
6.2.1. De leiding en het toezicht op de werken 485
6.2.2. Het voeren van de administratie van het werk 486
6.3. De taak van de architect bij de eindoplevering 486
7. De architectenovereenkomst 486
7.1. Wat is een architectenovereenkomst? 486
7.2. De inhoud van de architectenovereenkomst 486
7.3. De verplichtingen van de architect 487
7.4. De verplichtingen van de bouwheer 488
7.5. De beëindiging van het architectencontract 488
8. Wat kost een architect? 489
8.1. Het ereloon 489
8.2. De kosten 490
8.3. Wanneer moet worden betaald? 490
9. De tienjarige aansprakelijkheid van de architect 490
HOOFDSTUK 2 DE AANNEMER EN HET AANNEMINGSCONTRACT 491
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 491
2. Literatuur 491
3. Principe en doelstellingen 492
4. De aannemer 492
4.1. Wat is een aannemer? 492
4.2. De erkenning van de aannemer 492
4.3. De vestiging van de aannemer 493
5. Het bouwcontract 493
5.1. Wat is een bouwcontract? 493
5.2. De geldigheidsvoorwaarden van het bouwcontract 494
5.3. De soorten bouwcontracten 495
5.3.1. De aanneming tegen onbepaalde prijs 495
5.3.2. De aanneming tegen vaste, forfaitaire prijs 495
5.3.3. De aanneming op bestek (met prijslijsten of eenheidsprijzen) 496
5.4. De verplichtingen van de aannemer 497
5.4.1. Het uitvoeren van de werken 497
5.4.2. De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer 498
5.4.3. De werken tijdig uitvoeren 501
5.4.4. De oplevering van het bouwwerk 502
5.5. De verbintenissen van de aanbesteder 502
5.5.1. Het werk van de aannemer mogelijk maken 502
5.5.2. De bouwprijs betalen 502
5.5.3. De werken aanvaarden 503
5.6. Het tenietgaan van het bouwwerk (of de materialen) vóór de oplevering 504
5.7. Het voorrecht van de aannemer 504
5.8. De rechtstreekse vordering van de onderaannemers tegen de bouwheer 505
5.9. De onderaanneming en de nevenaanneming 505
5.10. Het einde van de aanneming 505
6. Een speciaal geval: het bouwen op plan – de Woningbouwwet 506
6.1. Principe 506
6.2. Waarop is de Woningbouwwet van toepassing? 506
6.3. De formele geldigheidsvereisten 507
6.4. De inhoudelijke regeling 508
6.4.1. De eigendomsovergang en het risico 508
6.4.2. De borgstelling 508
6.4.3. De betaling van de prijs 509
6.4.4. De herziening van de prijs 509
6.4.5. Geen beding van wederinkoop 510
6.4.6. De verplichte opleveringen 510
6.4.7. De tienjarige garantie 510
6.4.8. De strafsancties 510

HOOFDSTUK 3 DE NOTARIS 511
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 511
2. Literatuur 511
3. Principe en doelstellingen 511
4. Het statuut van de notaris 512
5. De taken van de notaris 512
5.1. Het opmaken van authentieke akten en publiciteit op het hypotheekkantoor 512
5.2. De notaris en de openbare verkoop van onroerende goederen 514
5.3. De notaris en de fiscus bij de verkoop van onroerende goederen 514
5.4. De voorlichtingsplicht van de notaris – de notaris als vertrouwenspersoon 514
5.5. De notaris als bemiddelaar bij de minnelijke of gerechtelijke verkoop van onroerende goederen 516 6. De kosten van de notaris 517

HOOFDSTUK 4 DE VASTGOEDMAKELAAR 521
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 521
2. Literatuur 521
3. Principe en doelstellingen 522
4. Het statuut en de taak van de makelaar 522
5. Het makelaarscontract 524
5.1. Algemeen 524
5.2. De verplichte vermeldingen in de makelaarsovereenkomst 525
5.3. Onrechtmatige bedingen in makelaarsovereenkomsten 527
5.4. De verplichtingen van de makelaar 528
5.5. De verplichtingen van de opdrachtgever 529
5.5.1. De uitvoering van de opdracht mogelijk maken 529
5.5.2. Het ereloon betalen 529

HOOFDSTUK 5 DE LANDMETER-EXPERT 531
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 531
2. Principe en doelstellingen 531
3. Het statuut en de taken 531
4. De verplichtingen van de landmeter-expert 532

HOOFDSTUK 6 DE INGENIEURS EN DE STUDIEBUREAUS 535
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 535
2. Principe en doelstellingen 535
3. Het statuut en de taken 535
4. De overeenkomst tussen de ingenieur en de cliënt 536
5. De verhouding tussen de ingenieur en de architect 537

HOOFDSTUK 7 DE BETWISTINGEN I.V.M. DE UITOEFENAARS VAN BEROEPEN IN DE VASTGOEDSECTOR 539
1. De architect 539
2. De aannemer 539
3. De notaris 539
4. De andere beroepen 539

BIJLAGEN 541
1. Schaal van erelonen voor architecten 541
2. Ereloonschaal notaris: Verkoop uit de hand 549
2.1. Verkoop uit de hand – Vlaams Gewest 549

DEEL X EIGENDOM EN FISCALE ASPECTEN 551
HOOFDSTUK 1 KOPEN EN VERKOPEN 553
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 553
2. Literatuur 553
3. Principe en doelstellingen 553
4. De aankoop van een huis of een bouwgrond met betaling van registratierechten 554
4.1. Registratieverplichting 554
4.2. Verschuldigde belasting 554
5. De waarde waarop het registratierecht berekend wordt 556
5.1. Aankoop van volle eigendom 556
5.2. Overeengekomen waarde 556
5.3. Verkoopwaarde 556
5.4. Aankoop van vruchtgebruik 556
5.5. Aankoop van de blote eigendom 558
5.6. De vermindering van het registratierecht 558
6. Meeneembaarheid van de registratierechten in het Vlaams Gewest 559
6.1. Algemeen 559
6.2. Voorwaarden voor de meeneembaarheid 560
6.3. Geen meeneembaarheid meer vanaf 2024 561
7. De aankoop van een woning met toepassing van de btw 561
7.1. Registratieverplichting 561
7.2. Verschuldigde belastingen 562
7.3. Toepassingsvoorwaarden 562
7.3.1. Een gebouw 562
7.3.2. Een “nieuw” gebouw 562
7.3.3. Een bijhorend terrein 563
7.4. De verkoper is een btw-plichtige 563
7.5. De beroepsvervreemder 563
7.6. De toevallige vervreemder 564
7.7. De waarde waarop de btw berekend wordt 564
7.8. Het btw-tarief 564
7.8.1. Tijdstip waarop de btw verschuldigd wordt 565
8. De belasting op de meerwaarde op de verkoop van een woning of van een grond 565
8.1. De verkoop van een woning 565
8.2. De verkoop van een stuk grond 566
9. Verlaagd tarief voor vastgoedhandelaars 566

HOOFDSTUK 2 SCHENKEN EN KRIJGEN 569
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 569
2. Literatuur 569
3. Principe en doelstellingen 570
4. Schenkingen 570 4.1. Registratieverplichting 570
4.2. Verschuldigde belasting 570
4.3. Waarde waarop het schenkingsrecht berekend wordt 570
4.4. Tarief van het schenkingsrecht 571
4.4.1. Algemene tariefstructuur 571
4.4.2. Verlaagd tarief voor energiebesparende renovatie en verhuur 572
4.4.3. Verlaagd tarief voor schenkingen van beschermde monumenten 573
4.4.4. Invloed van vroegere schenkingen 573
4.4.5. Vermindering van schenkingsrechten 574
4.4.6. Vrijstelling van schenkingsrechten 574
5. Nalatenschappen 574
5.1. Verschuldigde belasting 574
5.2. Aangifte van nalatenschap 574
5.2.1. Personen die tot aangifte verplicht zijn 574
5.2.2. Aangiftetermijn 575
5.2.3. Vorm en inhoud 575
5.3. Belastbare verkrijgingen 576
5.4. Basis waarop de successierechten berekend worden 576
5.4.1. Algemene principes 576
5.4.2. Voorafgaande controleschatting onroerend goed 578
5.5. Tarief 579
5.5.1. Algemene tariefstructuur 579
5.5.2. Invloed van vroegere schenkingen 580
5.6. Betaling van het successierecht 580

HOOFDSTUK 3 BOUWEN EN VERBOUWEN – BTW 581
1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 581
2. Literatuur 581
3. Principe en doelstellingen 581
4. De btw bij nieuwbouw 582
4.1. Verschuldigde belastingen 582
5. De btw bij vernieuwbouw 582
5.1. Het verlaagde tarief van 6 % 582
5.2. Nieuwbouw of verbouwing 583
6. Procedure 583
7. Slopen en wederopbouw 584

HOOFDSTUK 4 FISCALE ASPECTEN I.V.M. HET BEZIT VAN EEN WONING 587
1. Fiscale aspecten i.v.m. het bezit van een woning 587
1.1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 587
1.2. Literatuur 587
1.3. Principe en doelstellingen 588
1.4. Het kadastraal inkomen 588
1.4.1. Wat is het kadastraal inkomen? 588
1.4.2. De vaststelling van het kadastraal inkomen 589
1.5. De wijziging van het kadastraal inkomen 589
1.5.1. De algemene perequatie en de jaarlijkse indexatie van het KI 589
1.5.2. De schatting en de herschatting van het kadastraal inkomen tussen twee perequaties in 589
1.5.3. De buitengewone en de speciale herziening van het kadastraal inkomen 590
1.5.4. De kennisname en de betwisting van het nieuwe herziene, geschatte of herschatte kadastraal inkomen 591
1.5.5. De vermindering of de vrijstelling van het kadastraal inkomen voor de berekening van de verschuldigde personenbelasting 592
1.6. De onroerende voorheffing 598
1.6.1. Wat is de onroerende voorheffing? 598
1.6.2. Wie is de onroerende voorheffing verschuldigd? 598
1.6.3. De berekeningsgrondslag en het tarief van de onroerende voorheffing 599
1.6.4. De vrijstelling van onroerende voorheffing 599
1.6.5. De vermindering van onroerende voorheffing 600
1.6.6. Aanslag en betaling van de onroerende voorheffing 604
1.7. De belasting op het onroerend inkomen 605
1.7.1. De belasting op het inkomen van een woning die door de eigenaar verhuurd wordt 605

HOOFDSTUK 5 DE BETWISTINGEN 609
Trefwoordenregister
ALGEMENE INHOUD
WOLTERS KLUWER – VASTGOEDZAKBOEKJE 2023 Inhoud – 27

Paginanummer

Vastgoedzakboekje – 2023

Beschrijving

Uitleeninformatie

Korte inhoud:

Inhoudstabel:

Nieuwe zoekopdracht