Inhoudstabel:

  • Lijst van vaak gebruikte afkortingen V ALGEMENE INLEIDING 1 DEEL I EIGENDOM 3 HOOFDSTUK 1 DE EIGENDOM VAN EEN WONING 5 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 5 2. Literatuur 5 3. Principe en doelstellingen 6 4. Wat is eigendomsrecht? 6 5. Beperkingen van het eigendomsrecht 6 5.1. De overheidsmaatregelen 6 5.2. De rechten van particulieren 7 5.3. De rechten van de omwonenden 7 6. De natrekking 7 7. De onteigening 8 7.1. De basisprincipes 8 7.2. De procedure 9 7.2.1. Het vaststellen van de provisionele vergoeding, de eigendomsoverdracht en de inbezitstelling 10 7.2.2. De vaststelling van de voorlopige vergoeding 10 7.2.3. De vordering tot herziening 10 8. De publiciteit die wordt verleend aan eigendom van onroerende goederen 11 8.1. Het Kantoor Rechtszekerheid van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (hypotheekkantoor) 11 8.1.1. De overschrijving op het Kantoor Rechtszekerheid van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie 11 8.1.2. De inschrijving op het Kantoor Rechtszekerheid van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie 12 WOLTERS KLUWER – VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 Inhoud – 1 8.1.3. De kantmelding op het Kantoor Rechtszekerheid van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie 13 8.2. Het kadaster 13 HOOFDSTUK 2 DE MEDE-EIGENDOM 15 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 15 2. Literatuur 15 3. Principe en doelstellingen 16 4. Het begrip 16 5. De soorten mede-eigendom 17 6. De mede-eigendom en appartementsgebouwen 17 6.1. De wettelijke regeling van de gedwongen mede-eigendom 18 6.1.1. De wettelijke regeling van de gedwongen mede-eigendom in het algemeen 18 6.1.2. De wettelijke regeling van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen 19 6.2. De statuten van het gebouw 19 6.3. De rechtspersoonlijkheid van de vereniging van eigenaars 22 6.3.1. Principe 22 6.3.2. Deelverenigingen 23 6.3.3. Organen van de vereniging van mede-eigenaars 23 6.3.4. Btw-statuut van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen 27 6.4. Dwingend karakter – mogelijkheid tot conventionele regeling 28 7. De multi-eigendom 29 HOOFDSTUK 3 DE BETWISTINGEN 31 DEEL II UITOEFENING VAN HET EIGENDOMSRECHT 33 HOOFDSTUK 1 HET VRUCHTGEBRUIK 35 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 35 2. Literatuur 35 3. Principe en doelstellingen 36 4. De begripsbepaling en de kenmerken 36 ALGEMENE INHOUD Inhoud – 2 VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 – WOLTERS KLUWER 5. Duurtijd 36 6. De vestiging van het vruchtgebruik 37 7. De rechten en de plichten van de vruchtgebruiker 37 8. De rechten en de plichten van de blote eigenaar 39 9. Het einde van het vruchtgebruik 40 10. Het recht van bewoning 41 HOOFDSTUK 2 DE ERFDIENSTBAARHEDEN 43 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 43 2. Literatuur 43 3. Principe en doelstellingen 44 4. Wat is een erfdienstbaarheid? 44 5. De soorten erfdienstbaarheden 45 5.1. De erfdienstbaarheden die ontstaan uit de ligging van de erven 45 5.2. De erfdienstbaarheden die door de wet gevestigd zijn 45 5.2.1. De wettelijke erfdienstbaarheden tot algemeen nut 45 5.2.2. De wettelijke erfdienstbaarheden gevestigd ten voordele van particulieren 45 5.3. De erfdienstbaarheden gevestigd door de mens 46 6. De rechten en plichten van de partijen 47 6.1. De rechten en plichten van de eigenaar van het lijdend erf 47 6.2. De rechten en plichten van de eigenaar van het heersend erf 47 7. Het tenietgaan van erfdienstbaarheden 47 8. Het belang van de erfdienstbaarheden voor de koper 48 HOOFDSTUK 3 DE SCHEIDING TUSSEN ERVEN 49 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 49 2. Literatuur 49 3. Principe en doelstellingen 49 4. De gemene afsluiting 50 4.1. Definitie 50 4.2. Het ontstaan van de mandeligheid 50 4.3. Het bewijs van de mandeligheid 50 4.4. De rechten van de mede-eigenaars 51 4.5. Het einde van de mandeligheid 52 ALGEMENE INHOUD WOLTERS KLUWER – VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 Inhoud – 3 HOOFDSTUK 4 DE ERFPACHT 53 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 53 2. Literatuur 53 3. Principe en doelstellingen 53 4. Definitie en algemeenheden 53 5. De duur van de erfpacht 54 6. De rechten en de plichten van de erfpachter 55 7. De rechten en de plichten van de eigenaar 56 HOOFDSTUK 5 HET RECHT VAN OPSTAL 57 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 57 2. Literatuur 57 3. Principe en doelstellingen 57 4. Definitie en enkele algemeenheden 57 5. De duur van het opstalrecht 58 6. De rechten en de plichten van de opstalhouder 59 7. De rechten en de plichten van de opstalgever 60 HOOFDSTUK 6 DE VOORRECHTEN EN DE HYPOTHEKEN 61 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 61 2. Literatuur 61 3. Principe en doelstellingen 61 4. De voorrechten 62 5. De hypotheken 62 HOOFDSTUK 7 DE BETWISTINGEN 63 DEEL III KOPEN EN VERKOPEN 65 HOOFDSTUK 1 DE GEWONE KOOP-VERKOOP 67 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 67 2. Literatuur 67 3. Principe en doelstellingen 68 4. Wat is een gewone verkoop? 68 5. De typische kenmerken 68 ALGEMENE INHOUD Inhoud – 4 VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 – WOLTERS KLUWER 6. Wat is een verkoopbelofte? Wat is een koopoptie? 68 7. De koop met commandverklaring 69 8. De inhoudelijke geldigheidsvereisten van de verkoop 70 8.1. De toestemming 70 8.1.1. Principe 70 8.1.2. De wilsgebreken 71 8.1.3. Bijzondere informatieplicht van de verkoper 72 8.2. De bekwaamheid 74 8.3. Het voorwerp van de verkoop 75 8.4. De oorzaak van de verkoop 75 9. De formele geldigheidsvereisten van de koop. De formaliteiten en het bewijs 75 10. Het recht van voorkoop 77 11. De kosten van de verkoop 77 12. De verplichtingen van de verkoper 78 12.1. De levering 78 12.2. De vrijwaringsplicht 79 12.2.1. De vrijwaring voor eigen daden en voor daden van derden 79 12.2.2. De vrijwaring voor verborgen gebreken 80 13. De verplichtingen van de koper 81 13.1. De zaak in ontvangst nemen 81 13.2. De prijs betalen 82 14. De beëindiging van de koopovereenkomst 82 14.1. De nietigverklaring 82 14.2. De vernietiging op grond van benadeling 83 14.3. De ontbinding wegens wanprestatie 84 14.4. De ontbinding wegens omstandigheden onafhankelijk van de wil (schuldloze niet-nakoming) 84 14.5. Het beding van wederinkoop 85 HOOFDSTUK 2 DE OPENBARE VERKOOP 87 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 87 2. Principe en doelstellingen 87 3. Algemeen 87 4. De veiling 88 5. De openbare verkopingen op rechterlijk gezag 89 6. De vrijwillige openbare verkoping 89 ALGEMENE INHOUD WOLTERS KLUWER – VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 Inhoud – 5 HOOFDSTUK 3 DE KOOP OP LIJFRENTE 91 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 91 2. Principe en doelstellingen 91 3. Wat is een verkoop op lijfrente? 91 4. Wie kan bij een verkoop op lijfrente betrokken zijn? 92 5. De geldigheidsvoorwaarden van de verkoop van een onroerend goed tegen lijfrente 92 5.1. De inhoudelijke geldigheidsvereisten 92 5.2. De formele geldigheidsvereisten 93 6. Tegen welke rente wordt verkocht? 93 7. De rechten en plichten van de verkoper 94 8. De rechten en plichten van de koper 94 9. Het kostencontract 95 HOOFDSTUK 4 DE KOOP OP PLAN 97 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 97 2. Literatuur 97 3. Principe en doelstellingen 97 4. Wat is een koop op plan? 98 HOOFDSTUK 5 DE VERKOOP VAN APPARTEMENTEN 99 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 99 2. Principe en doelstellingen 99 3. De algemene regeling 99 HOOFDSTUK 6 SAMEN AANKOPEN VAN EEN ONROEREND GOED DOOR NIET-GEHUWDEN 101 1. Toepasselijke wetgeving 101 2. Literatuur 101 3. Bijzondere clausules bij een gezamenlijke aankoop van een onroerend goed 101 3.1. Tontine 101 3.1.1. Begripsomschrijving 101 3.1.2. Voordeel op fiscaal en erfrechtelijk vlak 102 3.2. Beding van aanwas 102 3.2.1. Begripsomschrijving 102 3.2.2. Voordeel op fiscaal en erfrechtelijk vlak 103 3.3. De anticipatieve inbreng 103 ALGEMENE INHOUD Inhoud – 6 VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 – WOLTERS KLUWER HOOFDSTUK 7 DE KOOP VAN EEN SOCIALE KOOPWONING EN SOCIALE KAVEL IN HET VLAAMS GEWEST 105 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 105 2. Principe en doelstellingen 105 3. De voorwaarden, verbintenissen, modaliteiten en vormen m.b.t. de verkoop van sociale koopwoningen en sociale kavels 105 3.1. De voorwaarden 105 3.1.1. VMSW 105 3.1.2. Vlabinvest 110 3.2. De verschillende verkoopreglementen 111 HOOFDSTUK 8 DE FINANCIERING VAN DE KOOP-VERKOOP 113 HOOFDSTUK 9 DE TEGEMOETKOMINGEN BIJ DE AANKOOP VAN EEN WONING 115 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 115 2. Principe en doelstellingen 115 3. Het Vlaams Gewest 115 HOOFDSTUK 10 DE SANERINGS- EN VERKOOPACTIVITEITEN VAN HET WONINGFONDS 119 HOOFDSTUK 11 DE TEGEMOETKOMINGEN VANWEGE DE PROVINCIES EN DE GEMEENTEN 121 HOOFDSTUK 12 VASTGOED EN BIJKOMENDE VERPLICHTINGEN 123 1. Vastgoed en bodemsanering 123 1.1. Inleiding 123 1.2. Definities en doelstellingen 123 1.2.1. Definitie van ‘grond’ en ‘overdracht’ 123 1.2.2. Andere definities 124 1.3. Inventarisatie van de bodemkwaliteit 125 1.3.1. Grondeninformatieregister 125 1.3.2. Bodemattest 126 1.3.3. Gemeentelijke inventaris 127 1.3.4. Aard van de bodemverontreiniging 128 1.4. Saneringsplicht en -aansprakelijkheid 128 1.4.1. Saneringscriterium 129 1.4.2. Saneringsplicht volgens een getrapt systeem 129 1.4.3. Vrijstelling van saneringsplicht 130 1.4.4. Saneringsfinanciering 132 1.4.5. Voorbeeld van de regeling saneringsplicht 134 ALGEMENE INHOUD WOLTERS KLUWER – VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 Inhoud – 7 1.4.6. Vermengde bodemverontreiniging 135 1.4.7. Saneringsaansprakelijkheid 136 1.5. Overdracht van gronden 136 1.5.1. Algemene overdrachtsverplichtingen 137 1.5.2. Bijzondere overdrachtsverplichtingen 138 1.5.3. Verplichtingen bij de overdracht van mede-eigendommen 139 1.5.4. Vrijstelling van onderzoeksplicht 140 1.5.5. Geldigheidsduur van het oriënterend bodemonderzoek 141 1.5.6. Mogelijkheid tot overdracht 142 1.5.7. Versnelde overdracht 143 1.5.8. Nietigheid en tegenstelbaarheid 143 1.5.9. Overdracht met schikking door de Vlaamse Regering 144 1.5.10. Overdracht van delen van percelen 144 1.6. Risicobeheer 145 1.7. Kwaliteitsgarantie 145 1.8. Brownfieldconvenanten 146 2. Energieprestatiecertificaat 147 2.1. In welke gevallen is het EPC verplicht? 148 2.2. Wie heeft welke verantwoordelijkheden? 149 2.2.1. De eigenaar 149 2.2.2. De energiedeskundige 150 2.2.3. De makelaar en de notaris 151 2.2.4. Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) 151 2.3. Wat komt aan bod in een EPC? 151 2.4. Welke communicatie is verplicht? 153 2.4.1. Wat vermelden in de advertentie? 153 2.4.2. Wat wordt verstaan onder advertentie? 153 2.5. Welke controles zijn voorzien? 154 2.5.1. Welke controle is er op de aanwezigheid? 154 2.5.2. Welke controle is er op de correctheid van het EPC? 154 2.5.3. Welke controle is er op de advertentieverplichting? 155 2.6. Wat bij klachten over een energieprestatiecertificaat? 155 2.7. Wanneer is een EPC nodig voor publieke gebouwen? 156 2.8. Wat is een energieaudit? 158 3. Asbestattest 158 3.1. Vlaanderen asbestveilig 158 3.2. Wat is het asbestattest? 159 3.3. Asbest inventariseren 159 ALGEMENE INHOUD Inhoud – 8 VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 – WOLTERS KLUWER 3.4. Regeling bij verkoop van een gebouw 160 3.5. Hoeveel kost een asbestattest? 161 HOOFDSTUK 13 DE BETWISTINGEN 163 BIJLAGE 165 DEEL IV SCHENKEN EN KRIJGEN 173 HOOFDSTUK 1 DE ERFENIS VAN WONINGEN 175 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 175 2. Literatuur 175 3. Principe en doelstellingen 176 4. Het openvallen van de erfenis 176 5. De voorwaarden om te mogen erven 176 6. Wie krijgt wat? 177 6.1. Enkele basisbegrippen 177 6.2. De basisregels die de verdeling van de nalatenschap beheersen 178 6.2.1. Het eerste principe: prioriteit van de ordes 179 6.2.2. Het tweede principe: prioriteit van graden binnen dezelfde orde 179 6.2.3. De eerste uitzondering: de plaatsvervulling 179 6.2.4. De tweede uitzondering: de kloving 180 6.3. Wat indien echtgenoten erven? 181 6.3.1. Het erven van derden 181 6.3.2. Het erven van de mede-echtgenoot 181 7. Het erfrecht van de langstlevende echtgenoot of wettelijk samenwonende partner 181 7.1. Rekening houden met het huwelijksvermogensrecht 182 7.2. Aan welke voorwaarden moet de langstlevende echtgenoot voldoen om te mogen erven? 183 7.3. De omvang van de erfaanspraken van de langstlevende echtgenoot 183 7.3.1. Het erfrecht van de langstlevende echtgenoot indien er geen andere erfgenamen zijn 184 7.3.2. De langstlevende echtgenoot komt op samen met afstammelingen 184 7.3.3. De langstlevende echtgenoot komt op samen met geprivilegieerde zijverwanten of ascendenten 185 ALGEMENE INHOUD WOLTERS KLUWER – VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 Inhoud – 9 7.3.4. De langstlevende echtgenoot komt op samen met verdere zijverwanten 186 7.4. De omzetting van het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot 186 7.4.1. Op welke wijze kan het vruchtgebruik worden omgezet? 186 7.4.2. Wie kan de omzetting vragen? 188 7.4.3. Hoe wordt de waarde van het vruchtgebruik begroot? 189 7.5. De langstlevende echtgenoot heeft het ‘bezitrecht’ 190 7.6. Het erfrecht van de langstlevende wettelijk samenwonende 190 8. De anomale nalatenschap 191 8.1. Het eerste geval: de bloedverwanten in de opgaande lijn 191 8.2. Het tweede geval: de gewone adoptie 191 9. De erfrechtelijke reserve 192 9.1. Principe 192 9.2. Het voorbehouden deel van de nauwe bloedverwanten 192 9.3. Het voorbehouden erfdeel van de langstlevende echtgenoot 193 9.4. De langstlevende echtgenoot komt in samenloop met afstammelingen of ascendenten 194 10. De aanvaarding of de verwerping van de nalatenschap 195 10.1. De zuivere aanvaarding 195 10.2. De aanvaarding onder het voorrecht van boedelbeschrijving 195 10.3. De verwerping 196 11. De kleine nalatenschappen 196 11.1. De verlenging van de onverdeeldheid 197 11.2. Het recht van overname 197 12. De erfregeling bij landbouwbedrijven 198 HOOFDSTUK 2 DE TESTAMENTAIRE SCHENKING VAN WONINGEN 201 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 201 2. Literatuur 201 3. Principe en doelstellingen 202 4. Wat is een testament? Soorten testamenten 202 5. Wie kan een testament opmaken? Wie kan begunstigde zijn? 202 ALGEMENE INHOUD Inhoud – 10 VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 – WOLTERS KLUWER 6. Is een testament herroepbaar? 203 7. De soorten legaten 203 7.1. Het algemeen legaat, het legaat onder algemene titel en het legaat onder bijzondere titel 203 7.2. De regels m.b.t. het legaat van onroerende goederen (huizen, gronden e.d.m.) 204 7.3. De legaten die wel of niet buiten erfdeel zijn 204 8. Het beschikbare gedeelte 204 HOOFDSTUK 3 DE SCHENKING VAN WONINGEN 205 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 205 2. Literatuur 205 3. Principe en doelstellingen 205 4. Wat is een schenking? De geldigheidsvereisten 206 5. Wie kan schenken? Wie kan krijgen? 206 6. Zijn schenkingen herroepbaar? 207 7. Het beschikbare deel 207 8. De schenkingen aan en tussen echtgenoten 207 8.1. De schenkingen door derden aan echtgenoten 207 8.2. De schenkingen tussen aanstaande echtgenoten 208 8.3. De schenkingen tussen echtgenoten (tijdens het huwelijk) 208 8.4. De huwelijksvoordelen 208 9. De schenking van woningen door de ouders aan de kinderen 209 9.1. Als voorschot op het erfdeel of buiten het erfdeel? 209 9.2. De ‘vervroegde erfenis’, de schenking met behoud van vruchtgebruik of met lijfrente, de schenking met last 210 HOOFDSTUK 4 DE VEREFFENING, VERDELING EN INBEZITSTELLING VAN NALATENSCHAPPEN 213 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 213 2. Literatuur 213 3. Principe en doelstellingen 213 4. De eerste stap: de samenstelling van de te verdelen massa. De inbreng en inkorting 213 4.1. De samenstelling van de fictieve massa 213 ALGEMENE INHOUD WOLTERS KLUWER – VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 Inhoud – 11 4.2. De inbreng 214 4.2.1. De oude wet 214 4.2.2. De nieuwe wet 215 4.3. De inkorting 217 4.3.1. De oude wet 217 4.3.2. De nieuwe wet 218 5. De tweede stap: de verdeling van de nalatenschap 219 6. De derde stap: de inbezitstelling 220 HOOFDSTUK 5 DE OUDERLIJKE BOEDELVERDELING 221 1. Literatuur 221 2. De ouderlijke boedelverdeling 221 HOOFDSTUK 6 FISCALE ASPECTEN 223 HOOFDSTUK 7 DE BETWISTINGEN 225 HOOFDSTUK 8 DE ERFOVEREENKOMSTEN 227 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 227 2. Literatuur 227 3. Erfovereenkomsten 227 3.1. Principieel verbod op erfovereenkomsten 227 3.2. Wettelijke uitzonderingen 227 3.2.1. De globale erfovereenkomst 228 3.2.2. De punctuele erfovereenkomst 228 BIJLAGEN 231 DEEL V BOUWEN EN VERBOUWEN 233 HOOFDSTUK 1 PREMIES NIEUWBOUW 235 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 235 2. Principe en doelstellingen 235 3. De stedenbouwkundige aspecten 235 4. De contacten met de dienstverlenende beroepen 235 5. De fiscale aspecten van het bouwen 236 6. De tegemoetkomingen voor het bouwen van een woning 236 6.1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 236 6.2. Principe en doelstellingen 236 6.3. Het Vlaams Gewest 236 ALGEMENE INHOUD Inhoud – 12 VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 – WOLTERS KLUWER HOOFDSTUK 2 PREMIES VERNIEUWBOUW 237 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 237 2. Principe en doelstellingen 237 3. De stedenbouwkundige aspecten 237 4. De contacten met dienstverlenende beroepen 237 5. De fiscale aspecten van het verbouwen 238 6. De tegemoetkomingen voor het verbouwen van een woning 238 6.1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 238 6.2. Het Vlaams Gewest 239 6.2.1. De voorwaarden inzake de aanvrager 239 6.2.2. De voorwaarden inzake de woning 242 6.2.3. De voorwaarden inzake de werken 243 6.2.4. Het bedrag van de premie 245 6.2.5. De hypothecaire lening 247 6.2.6. De aanvraag 247 DEEL VI LENEN EN TERUGBETALEN 251 HOOFDSTUK 1 ALGEMEEN 253 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 253 2. Literatuur 253 3. Principe en doelstellingen 254 4. De lening en haar waarborgen 255 4.1. Het financieringsplan 255 4.2. Kredietvormen en toepasselijke wetgeving 255 4.3. Waarborgen 259 5. De meest gebruikelijke hypothecaire leningen 262 5.1. Het aflossingskrediet met constante annuïteiten 263 5.2. De wedersamenstelling door een gemengde levensverzekering 266 5.3. Wedersamenstelling door een beleggingshypotheek 267 6. De keuze van de meest geschikte lening 269 7. Het sluiten van de kredietovereenkomst 270 8. Het te ontlenen bedrag en de verkoopwaarde van de woning 272 9. De rentevoet 273 9.1. Vaste of variabele rentevoet 273 9.2. Lening met variabele looptijd 276 9.3. Voor welke renteformule kiezen? 276 ALGEMENE INHOUD WOLTERS KLUWER – VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 Inhoud – 13 9.4. Berekening van de interesten 277 9.5. Kortingen en ristorno’s op de rentevoet 277 9.6. Het vergelijken van rentevoeten 279 10. De vervroegde terugbetaling en de wederbeleggingsvergoeding 279 11. De vervroegde opeisbaarheid van het krediet 280 12. De kosten van de lening 282 12.1. De wettelijke kosten 283 12.1.1. De kosten van de hypotheekvestiging 283 12.1.2. Het ereloon van de notaris 285 12.1.3. De bijkomende kosten 286 12.1.4. De btw op de notariskosten 286 12.2. De schattings- en dossierkosten 287 13. De sociale leningen 288 BIJLAGEN 289 1. Financieringsplan 289 1.1. Bouwen van een woning 289 1.2. Kopen en/of saneren van een woning 291 2. Raming van de kosten van een akte van hypothecaire lening 292 HOOFDSTUK 2 DE LENINGEN VANWEGE DE DOOR DE VLAAMSE REGERING ERKENDE KREDIETVENNOOTSCHAPPEN 295 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 295 HOOFDSTUK 3 DE LENINGEN VANWEGE HET VLAAMS WONINGFONDS EN DE VLAAMSE MAATSCHAPPIJ VOOR SOCIAAL WONEN 299 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 299 2. Principe en doelstellingen 300 3. De hypothecaire leningen 300 4. De voorwaarden inzake de aanvrager 300 4.1. De personen die recht hebben op de lening 300 4.2. De inkomstenbegrenzing 300 4.3. De verbintenissen 301 4.4. Het onroerend bezit 302 5. De voorwaarden inzake de woning 303 6. De terugbetaling van de lening 303 ALGEMENE INHOUD Inhoud – 14 VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 – WOLTERS KLUWER 7. De rentevoet 304 8. Het bedrag van de lening 304 9. De dossiervergoeding en de kosten van de akte 304 HOOFDSTUK 4 DE TEGEMOETKOMINGEN VANWEGE DE PROVINCIE EN DE GEMEENTE 307 HOOFDSTUK 5 DE BETWISTINGEN 309 DEEL VII VERKROTTING EN LEEGSTAND BESTRIJDEN 311 WETGEVING EN BIBLIOGRAFIE 313 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 313 2. Literatuur 313 HOOFDSTUK 1 DE STRIJD TEGEN DE VERKROTTING EN DE LEEGSTAND: ALGEMEEN KADER 315 1. Principe en doelstellingen 315 2. Een goede ruimtelijke ordening 318 3. Een alert woonbeleid 319 4. Een actief woningtoezicht 321 5. De woningkwaliteitsbewaking door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 322 5.1. Het toepassingsgebied van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 324 5.2. De kwaliteitsnormen 326 5.2.1. Gewestelijke normen 326 5.2.2. Gemeentelijke normen 332 5.3. De woningcontroleurs 335 5.4. De richthuurprijzen 336 5.5. Het conformiteitsattest 336 5.6. De sancties in de Vlaamse Codex Wonen van 2021 341 5.7. De herhuisvesting 342 5.8. De verzegeling 344 5.9. Het sociaal beheersrecht 346 HOOFDSTUK 2 DE BEVOEGDHEID VAN DE BURGEMEESTER TOT ONGESCHIKT- OF ONBEWOONBAARVERKLARING 349 1. Principe en doelstellingen 349 ALGEMENE INHOUD WOLTERS KLUWER – VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 Inhoud – 15 2. Toepassing van artikel 135 Nieuwe Gemeentewet 350 2.1. Een gevaar voor de openbare gezondheid en de openbare veiligheid 350 2.2. Een exclusieve bevoegdheid van de burgemeester 351 2.3. Het uitvaardigen van een onbewoonbaarheidsbesluit 352 2.4. De gevolgen van het onbewoonbaarheidsbesluit 354 2.5. De herhuisvesting naar aanleiding van een onbewoonbaarheidsbesluit 355 2.6. De betwistingen 356 3. Toepassing van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 356 3.1. De kwalificatie ongeschiktheid/onbewoonbaarheid/ overbewoondheid 357 3.2. Initiatief van de procedure 358 3.3. Het advies van de gewestelijk ambtenaar 359 3.4. Het besluit ongeschiktheid/onbewoonbaarheid/ overbewoondheid 361 3.5. De gevolgen van het besluit 363 3.6. De opheffing van het besluit 365 3.7. De waarschuwing 366 HOOFDSTUK 3 DE STRAFRECHTELIJKE AANPAK VAN DE VERHURING VAN KROTWONINGEN 369 1. Principe en doelstellingen 369 2. De misdrijven 369 2.1. Het verhuren van een verkrotte woning 370 2.2. Het verhuren van een constructie die niet bestemd is voor bewoning 372 2.3. Zegelverbreking 372 3. Publiciteitsvereisten 373 4. De herstelvordering 373 4.1. De herstelvorderende overheid 374 4.2. Het voorwerp van de herstelvordering 375 4.3. Tegen wie kan een herstelvordering worden ingeleid? 378 4.4. De dwangsom bij gebrek aan vrijwillige uitvoering door de veroordeelde 379 4.5. De mogelijkheid tot ambtshalve uitvoering 379 4.6. Specifieke maatregelen bij overdracht van een onroerend goed met herstelvordering/veroordeling tot herstel 380 HOOFDSTUK 4 BESTRIJDING VAN DE HUISJESMELKERIJ 383 1. Principe en doelstellingen 383 2. Het misdrijf 383 ALGEMENE INHOUD Inhoud – 16 VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 – WOLTERS KLUWER 3. De straffen 385 4. Strafrechtelijk beslag 386 5. Herhuisvesting van de slachtoffers 387 HOOFDSTUK 5 DE RENOVATIEHUUROVEREENKOMST 389 HOOFDSTUK 6 FISCALE MAATREGELEN OM LEEGSTAND EN VERKROTTING TE BESTRIJDEN 391 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 391 2. Literatuur 392 3. Principe en doelstellingen 392 4. Belasting op leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimten 393 4.1. Toepassingsgebied 394 4.1.1. Minimale oppervlakte 394 4.1.2. In hoofdzaak gediend voor een economische activiteit 394 4.1.3. Geheel of gedeeltelijk leegstaand 395 4.1.4. Geheel of gedeeltelijk verwaarloosd 395 4.1.5. Gebouwen die niet onder de heffing vallen 395 4.2. Inventarisatie 396 4.2.1. De registratie 396 4.2.2. Betekening aan de eigenaar 397 4.2.3. Beroep van de eigenaar tegen de registratie 397 4.2.4. Bekendmaking van de registratie en bezwaar van derden tegen een niet-registratie 398 4.2.5. Schrapping uit de inventaris 398 4.3. Taak van de notaris in geval van eigendomsoverdracht van een geregistreerd goed 400 4.4. Fiscale heffing 400 4.4.1. Verschuldigdheid van de heffing 400 4.4.2. Heffingsplichtigen 400 4.4.3. Tarieven en belastbare grondslag 401 4.4.4. Het aanslagbiljet 401 4.4.5. Het bezwaar tegen de heffing 402 4.4.6. Verzoek tot uitstel of spreiding van betaling van de heffing 402 4.4.7. De invordering van de heffing 403 4.4.8. Opschorting van de heffing 403 4.4.9. Overmacht 407 4.4.10. De gemeentelijke inkomsten 408 4.5. Financiële ondersteuning van de saneringswerkzaamheden in het kader van de vernieuwing 409 ALGEMENE INHOUD WOLTERS KLUWER – VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 Inhoud – 17 4.6. Onteigening ten algemenen nutte 414 4.7. Betwistingen 414 5. Heffing ter bestrijding van verkrotting van gebouwen en woningen 415 5.1. Toepassingsgebied 417 5.2. Inventarisatie 417 5.2.1. Algemeen 417 5.2.2. Wijze van opname in de inventaris 418 5.2.3. Schrapping uit de inventaris 419 5.3. Verschuldigdheid van de Vlaamse heffing 420 5.4. Belastingplichtigen Vlaamse heffing 421 5.5. Belastbare grondslag Vlaamse heffing 421 5.6. Tarieven Vlaamse heffing 422 5.7. Vrijstellingen Vlaamse heffing 422 5.8. Opschorting van de Vlaamse heffing 424 5.9. Inning en invordering van de Vlaamse heffing 425 5.9.1. Heffingstermijn en vestiging van de aanslag 425 5.9.2. Bezwaar 426 5.9.3. Betaling 426 5.9.4. Invordering van de heffing 427 5.9.5. De gemeentelijke inkomsten 427 5.9.6. Onteigening ten algemenen nutte 428 6. Heffing ter bestrijding van leegstand en verwaarlozing van gebouwen en woningen in het Vlaamse Gewest 429 6.1. De fiscale bestrijding van leegstand 429 6.2. De fiscale bestrijding van verwaarlozing 432 DEEL VIII EIGENDOM EN BIJZONDERE GROEPEN 435 HOOFDSTUK 1 ANTIDISCRIMINATIE EN ANTIRACISME 437 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 437 2. Literatuur 437 3. Principe en doelstellingen 438 4. Het Vlaamse Gelijkekansendecreet en het Vlaams Woninghuurdecreet 439 4.1. Algemeen 439 4.2. Handhaving van het Gelijkekansendecreet 446 4.2.1. Algemeen 446 4.2.2. Burgerrechtelijk 446 4.2.3. Strafrechtelijk 448 4.2.4. Bewijslast 449 ALGEMENE INHOUD Inhoud – 18 VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 – WOLTERS KLUWER 4.3. De rol van Unia (het interfederaal Centrum) en de belangenverenigingen 449 HOOFDSTUK 2 DE STUDENTEN 451 1. Principe en doelstellingen 451 HOOFDSTUK 3 DE GROTE GEZINNEN 455 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 455 2. Principe en doelstellingen 455 3. Huren 455 3.1. Principes 455 3.2. De voorwaarden t.a.v. de kandidaat-huurders 456 HOOFDSTUK 4 DE OUDEREN 459 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 459 2. Literatuur 459 3. Principe en doelstellingen 459 4. De specifieke toelagen voor ouderen 460 5. Woningen en voorzieningen voor ouderen 460 6. Het BEVAK-systeem voor serviceflats 461 7. De provinciale en gemeentelijke tegemoetkomingen 462 HOOFDSTUK 5 DE PERSONEN MET EEN HANDICAP 463 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 463 2. Principe en doelstellingen 463 3. De algemene voordelen en tegemoetkomingen 464 3.1. Premies en voordelen 464 3.2. Het huren van een sociale woning 464 3.3. De specifieke toelagen 464 3.4. De attesten 465 4. De specifieke maatregelen 467 4.1. Het Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (VAPH) 467 4.1.1. Algemeen 467 4.2. De provinciale en gemeentelijke tegemoetkomingen 468 ALGEMENE INHOUD WOLTERS KLUWER – VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 Inhoud – 19 DEEL IX DE PROFESSIONELEN VAN DE VASTGOEDSECTOR 471 HOOFDSTUK 1 DE ARCHITECT EN HET ARCHITECTENCONTRACT 473 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 473 2. Literatuur 473 3. Principe en doelstellingen 474 4. Het statuut van de architect 474 5. Wanneer is er geen architect nodig? 476 6. De taken van de architect 476 6.1. De taken bij de voorbereiding van het bouwwerk 477 6.1.1. Het opmaken van een voorontwerp 477 6.1.2. Het verlenen van bijstand bij het aanvragen van een bouwvergunning 477 6.1.3. Het opmaken van een (definitief) uitvoeringsontwerp (uitvoeringsplannen), op basis van het door de bouwheer aanvaarde voorlopige ontwerp 477 6.1.4. Het opmaken van het bestek en de algemene voorwaarden (lastenkohier) 478 6.1.5. Het opmaken van gedetailleerde werktekeningen en een nauwkeurige kostenbegroting 478 6.1.6. Het zoeken van de voordeligste aannemer (aanbesteding) en concipiëren van het bouwcontract 478 6.2. De taken tijdens de werken 479 6.2.1. De leiding en het toezicht op de werken 479 6.2.2. Het voeren van de administratie van het werk 480 6.3. De taak van de architect bij de eindoplevering 480 7. De architectenovereenkomst 480 7.1. Wat is een architectenovereenkomst? 480 7.2. De inhoud van de architectenovereenkomst 480 7.3. De verplichtingen van de architect 481 7.4. De verplichtingen van de bouwheer 482 7.5. De beëindiging van het architectencontract 482 8. Wat kost een architect? 483 8.1. Het ereloon 483 8.2. De kosten 484 8.3. Wanneer moet worden betaald? 484 9. De tienjarige aansprakelijkheid van de architect 484 ALGEMENE INHOUD Inhoud – 20 VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 – WOLTERS KLUWER HOOFDSTUK 2 DE AANNEMER EN HET AANNEMINGSCONTRACT 485 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 485 2. Literatuur 485 3. Principe en doelstellingen 486 4. De aannemer 486 4.1. Wat is een aannemer? 486 4.2. De erkenning van de aannemer 486 4.3. De vestiging van de aannemer 487 5. Het bouwcontract 487 5.1. Wat is een bouwcontract? 487 5.2. De geldigheidsvoorwaarden van het bouwcontract 488 5.3. De soorten bouwcontracten 489 5.3.1. De aanneming tegen onbepaalde prijs 489 5.3.2. De aanneming tegen vaste, forfaitaire prijs 489 5.3.3. De aanneming op bestek (met prijslijsten of eenheidsprijzen) 490 5.4. De verplichtingen van de aannemer 491 5.4.1. Het uitvoeren van de werken 491 5.4.2. De tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer 492 5.4.3. De werken tijdig uitvoeren 495 5.4.4. De oplevering van het bouwwerk 496 5.5. De verbintenissen van de aanbesteder 496 5.5.1. Het werk van de aannemer mogelijk maken 496 5.5.2. De bouwprijs betalen 496 5.5.3. De werken aanvaarden 497 5.6. Het tenietgaan van het bouwwerk (of de materialen) vóór de oplevering 498 5.7. Het voorrecht van de aannemer 498 5.8. De rechtstreekse vordering van de onderaannemers tegen de bouwheer 499 5.9. De onderaanneming en de nevenaanneming 499 5.10. Het einde van de aanneming 499 6. Een speciaal geval: het bouwen op plan – de Woningbouwwet 500 6.1. Principe 500 6.2. Waarop is de woningbouwwet van toepassing? 500 6.3. De formele geldigheidsvereisten 501 6.4. De inhoudelijke regeling 502 6.4.1. De eigendomsovergang en het risico 502 6.4.2. De borgstelling 502 6.4.3. De betaling van de prijs 503 ALGEMENE INHOUD WOLTERS KLUWER – VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 Inhoud – 21 6.4.4. De herziening van de prijs 503 6.4.5. Geen beding van wederinkoop 504 6.4.6. De verplichte opleveringen 504 6.4.7. De tienjarige garantie 504 6.4.8. De strafsancties 504 HOOFDSTUK 3 DE NOTARIS 505 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 505 2. Literatuur 505 3. Principe en doelstellingen 505 4. Het statuut van de notaris 506 5. De taken van de notaris 506 5.1. Het opmaken van authentieke akten en publiciteit op het hypotheekkantoor 506 5.2. De notaris en de openbare verkoop van onroerende goederen 508 5.3. De notaris en de fiscus bij de verkoop van onroerende goederen 508 5.4. De voorlichtingsplicht van de notaris – de notaris als vertrouwenspersoon 508 5.5. De notaris als bemiddelaar bij de minnelijke of gerechtelijke verkoop van onroerende goederen 510 6. De kosten van de notaris 511 HOOFDSTUK 4 DE VASTGOEDMAKELAAR 515 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 515 2. Literatuur 515 3. Principe en doelstellingen 516 4. Het statuut en de taak van de makelaar 516 5. Het makelaarscontract 518 5.1. Algemeen 518 5.2. De verplichte vermeldingen in de makelaarsovereenkomst 519 5.3. Onrechtmatige bedingen in makelaarsovereenkomsten 521 5.4. De verplichtingen van de makelaar 522 5.5. De verplichtingen van de opdrachtgever 523 5.5.1. De uitvoering van de opdracht mogelijk maken 523 5.5.2. Het ereloon betalen 523 ALGEMENE INHOUD Inhoud – 22 VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 – WOLTERS KLUWER HOOFDSTUK 5 DE LANDMETER-EXPERT 525 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 525 2. Principe en doelstellingen 525 3. Het statuut en de taken 525 4. De verplichtingen van de landmeter-expert 526 HOOFDSTUK 6 DE INGENIEURS EN DE STUDIEBUREAUS 529 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 529 2. Principe en doelstellingen 529 3. Het statuut en de taken 529 4. De overeenkomst tussen de ingenieur en de cliënt 530 5. De verhouding tussen de ingenieur en de architect 531 HOOFDSTUK 7 DE BETWISTINGEN I.V.M. DE UITOEFENAARS VAN BEROEPEN IN DE VASTGOEDSECTOR 533 1. De architect 533 2. De aannemer 533 3. De notaris 533 4. De andere beroepen 533 BIJLAGEN 535 1. Schaal van erelonen voor architecten 535 2. Ereloonschaal notaris: Verkoop uit de hand 543 2.1. Verkoop uit de hand – Vlaams Gewest 543 DEEL X EIGENDOM EN FISCALE ASPECTEN 545 HOOFDSTUK 1 KOPEN EN VERKOPEN 547 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 547 2. Literatuur 547 3. Principe en doelstellingen 548 4. De aankoop van een huis of een bouwgrond met betaling van registratierechten 549 4.1. Registratieverplichting 549 4.2. Verschuldigde belasting 549 ALGEMENE INHOUD WOLTERS KLUWER – VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 Inhoud – 23 5. De waarde waarop het registratierecht berekend wordt 550 5.1. Aankoop van volle eigendom 550 5.2. Overeengekomen waarde 550 5.3. Verkoopwaarde 551 5.4. Aankoop van vruchtgebruik 551 5.5. Aankoop van de blote eigendom 552 5.6. De vermindering van het registratierecht 553 6. Meeneembaarheid van de registratierechten in het Vlaams Gewest 553 6.1. Algemeen 553 6.2. Voorwaarden voor de meeneembaarheid 555 6.3. Geen meeneembaarheid meer vanaf 2024 555 7. De aankoop van een woning met toepassing van de btw 556 7.1. Registratieverplichting 556 7.2. Verschuldigde belastingen 556 7.3. Toepassingsvoorwaarden 557 7.3.1. Een gebouw 557 7.3.2. Een “nieuw” gebouw 557 7.3.3. Een bijhorend terrein 557 7.4. De verkoper is een btw-plichtige 558 7.5. De beroepsvervreemder 558 7.6. De toevallige vervreemder 558 7.7. De waarde waarop de btw berekend wordt 558 7.8. Het btw-tarief 559 7.8.1. Tijdstip waarop de btw verschuldigd wordt 559 8. De belasting op de meerwaarde op de verkoop van een woning of van een grond 559 8.1. De verkoop van een woning 559 8.2. De verkoop van een stuk grond 560 9. Verlaagd tarief voor vastgoedhandelaars 561 HOOFDSTUK 2 SCHENKEN EN KRIJGEN 563 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 563 2. Literatuur 563 3. Principe en doelstellingen 564 4. Schenkingen 564 4.1. Registratieverplichting 564 4.2. Verschuldigde belasting 564 4.3. Waarde waarop het schenkingsrecht berekend wordt 564 ALGEMENE INHOUD Inhoud – 24 VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 – WOLTERS KLUWER 4.4. Tarief van het schenkingsrecht 565 4.4.1. Algemene tariefstructuur 565 4.4.2. Verlaagd tarief voor energiebesparende renovatie en verhuur 566 4.4.3. Verlaagd tarief voor schenkingen van beschermde monumenten 567 4.4.4. Invloed van vroegere schenkingen 567 4.4.5. Vermindering van schenkingsrechten 568 4.4.6. Vrijstelling van schenkingsrechten 568 5. Nalatenschappen 568 5.1. Verschuldigde belasting 568 5.2. Aangifte van nalatenschap 568 5.2.1. Personen die tot aangifte verplicht zijn 568 5.2.2. Aangiftetermijn 569 5.2.3. Vorm en inhoud 569 5.3. Belastbare verkrijgingen 570 5.4. Basis waarop de successierechten berekend worden 570 5.4.1. Algemene principes 570 5.4.2. Voorafgaande controleschatting onroerend goed 572 5.5. Tarief 573 5.5.1. Algemene tariefstructuur 573 5.5.2. Invloed van vroegere schenkingen 574 5.6. Betaling van het successierecht 574 HOOFDSTUK 3 BOUWEN EN VERBOUWEN – BTW 575 1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 575 2. Literatuur 575 3. Principe en doelstellingen 575 4. De btw bij nieuwbouw 576 4.1. Verschuldigde belastingen 576 5. De btw bij vernieuwbouw 576 5.1. Het verlaagde tarief van 6 % 576 5.2. Nieuwbouw of verbouwing 577 6. Procedure 577 7. Slopen en wederopbouw 578 HOOFDSTUK 4 FISCALE ASPECTEN I.V.M. HET BEZIT VAN EEN WONING 581 1. Fiscale aspecten i.v.m. het bezit van een woning 581 1.1. Toepasselijke wetgeving en reglementering 581 1.2. Literatuur 581 ALGEMENE INHOUD WOLTERS KLUWER – VASTGOEDZAKBOEKJE 2022 Inhoud – 25 1.3. Principe en doelstellingen 583 1.4. Het kadastraal inkomen 583 1.4.1. Wat is het kadastraal inkomen? 583 1.4.2. De vaststelling van het kadastraal inkomen 584 1.5. De wijziging van het kadastraal inkomen 584 1.5.1. De algemene perequatie en de jaarlijkse indexatie van het KI 584 1.5.2. De schatting en de herschatting van het kadastraal inkomen tussen twee perequaties in 584 1.5.3. De buitengewone en de speciale herziening van het kadastraal inkomen 585 1.5.4. De kennisname en de betwisting van het nieuwe herziene, geschatte of herschatte kadastraal inkomen 586 1.5.5. De vermindering of de vrijstelling van het kadastraal inkomen voor de berekening van de verschuldigde personenbelasting 587 1.6. De onroerende voorheffing 593 1.6.1. Wat is de onroerende voorheffing? 593 1.6.2. Wie is de onroerende voorheffing verschuldigd? 593 1.6.3. De berekeningsgrondslag en het tarief van de onroerende voorheffing 594 1.6.4. De vrijstelling van onroerende voorheffing 594 1.6.5. De vermindering van onroerende voorheffing 595 1.6.6. Aanslag en betaling van de onroerende voorheffing 599 1.7. De belasting op het onroerend inkomen 600 1.7.1. De belasting op het inkomen van een woning die door de eigenaar verhuurd wordt 600 HOOFDSTUK 5 DE BETWISTINGEN 605

Paginanummer

Nieuwe zoekopdracht

Generic filters
Uitleenbaar
Ja
Nee
Jaartal
Filter by Type
Monografie
Reeks
Tijdschrift