De waardering van vruchtgebruik – 2023

Beschrijving

Auteur: Messiaen R.

Type werk: Monografie

Uitgever: Intersentia, Antwerpen 2023

Aantal pagina's: 456 p.

Barcode: GT00011226

ISBN: 9789400016590

Beschikbaar: ja

Uitleeninformatie

Deel van:

Aantal exemplaren: 1

Uitleenbaar: Ja

Plaatskenmerk:

CIV 7 MESS 2023

Korte inhoud:

Inhoudstabel:

v
INHOUD
A. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
B. Toelichting van de structuur van het boek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
DEEL 1. ALGEMENE THEORIE BETREFFENDE DE WAARDERING VAN VRUCHTGEBRUIK. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
A. Pimp mijn vruchtgebruik: EHBW-kit om een hogere waarde van het vruchtgebruik te verkrijgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
I. Langere duur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . 12 II. Ongelijk rendement (zie nr. 250 voor meer toelichting) . . . . . . . . . . . . . . . 12
III. Financieel heftoomef ect (zie nr. 145 voor meer toelichting) . . . . . . . . . . . 12
IV. Asymmetrische verkoopaankoopprijs en kostprijs van de werken. . . . 13
V. Eindvergoeding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
VI. Waarde-evolutie gelijk aan nul . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
VII. Spartax Comfort Lease. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
VIII. Continuüm eeuwigdurend. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
B. Opwarmer: de waardering van volle eigendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
I. Il faut reculer pour mieux sauter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
II. De markt heeft altijd gelijk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
III. Juridische en fischaal regels inzake de waardering van vruchtgebruik (inleiding). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
1. Burgerlijk recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
2. Vennootschapsrecht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
3. Fiscaal recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
3.1. Directe belastingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
3.2. Trouwens. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
3.3. Registratierechten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
IV. 1 + 1 = 2? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
V. De clash tussen vraag en aanbod. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
VI. Het belang van de context . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
C. De waardering van beperkte zakelijke rechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
I. De markt heeft altijd gelijk (bis) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
II. De markt heeft altijd gelijk, zelfs al heeft ze ongelijk. . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
III. De hamsterlogica achter tijdelijke zakelijke rechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
IV. Vruchtgebruik versus erfpacht en opstal op het vlak van de waardering. 35
V. Inspiratiebronnen voor de waardering van vruchtgebruik. . . . . . . . . . . . . 36
1. Erfpacht algemeen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
2. Erfpacht op hotelkamers ea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
3. Vruchtgebruik en lijfrente. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
4. Concessieovereenkomsten met de overheid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
5. Communautair landvertrouwen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
VI. Tijdelijke zakelijke rechten waarderen = juridisch waarderen . . . . . . . . . . 45
1. De pen is een (waarderings)wapen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
2. Blad, steen, schaar: blad wint toch van steen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
2.1. Overdracht/stopzetting van een lopende leasing: aan welke waarde? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
2.2. Overdracht van een grond belast met opstal: aan welke Waarde? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
2.3. besluit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
D. De baseline van de waardering van vruchtgebruik en blote eigendom . . . 53
I. Vruchtgebruik + blote eigendom = volle eigendom? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
II. Vruchtgebruik < volle eigendom? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
III. Vruchtgebruik en blote eigendom: een gearrangeerd huwelijk . . . . . . . . . 60
IV. Een beperkt terugverdienmodel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
1. In hoofde van de vruchtgebruiker. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
1.1. De basis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
A. De beslissing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
B. De uitgaven. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
C. De winst. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
1.2. De extra's. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
A. De eindvergoeding voor werken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
B. De eindvergoeding voor aanwas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
C. Meer- of minwaarde bij verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
D. De overlijdenskans van de vruchtgebruiker. . . . . . . . . . . . 76
2. In hoofde van de blote eigenaar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
2.1. De basis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
A. De beslissing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
B. De uitgaven. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
C. De winst. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
2.2. De extra's. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
A. De eindvergoeding voor werken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
B. De eindvergoeding voor aanwas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
C. Tussentijdse verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
D. De overlijdenskans van de vruchtgebruiker. . . . . . . . . . . . 88
V. Hoe worden vraag en aanbod inzake de prijszetting van vruchtge- gebruik en blote eigendom op elkaar afgestemd? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
VI. De objectivering van het denkproces: ROI van rendement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
1. Meten is weten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
2. Een passende vergelijking: de waardering van aandelen . . . . . . . . . . . 90
3. Actuariële berekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
3.1. Principe en betekenis van actualisatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
3.2. Eerste jaar actualiseren of niet? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
3.3. Toepassing bij vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
3.4. Toepassing bij blote eigendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
4. Referentiepunt van de berekening. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
4.1. Rendement op investering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
4.2. Rendement op eigen inbreng (bijv nanciel hebboomefenz.). . . . . 112
A. Principe. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
B. Negatief hebboomefenz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
C. Positief hebboomef enz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
D. Bijzonderheden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
i. Bij vruchtgebruik: toepassing & waarschuwing . . . . . . . . . . 124
ii. Bij blote eigendom: toepassing & voorbehoud . . . . . . . . . 127
5. Besluit betreff ende ROI: zin of onzin? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
VII. Toepassing van ROI op spanningsveld tussen vruchtgebruik en blote eigendom bij waardering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
1. Dubbele vraag en aanbod . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
2. Op zoek naar marktconformiteit tussen vraag en aanbod . . . . . . . . 129
2.1. De afwezigheid van een "vruchtgebruikmarkt": op zoek naar afgeleide formules . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
2.2. Toepassingsvoorbeelden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
A. Vanuit het idee van een enorme waarde van de volle eigendom. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
B. Willen of moeten kopen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
C. Sterk van zwak? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
D. Alternatieven qua investering of belegging. . . . . . . . . . . 134
e. “Demembrement ” naast mogelijkheden ook beperkingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
F. Armworstelen als onderhandelingstechniek. . . . . . . . . . 139
2.3. Volg: elke partij heeft haar eigen berekening. . . . . . . . . . . . . 140
3. Projectie van de praktijk. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
E.Het aflijnen van de concrete parameters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
I. De aankoopprijs van het onroerend goed en mogelijke verschillen met de onderliggende waarde. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
II. Bijkomende kosten en de btw-aft rek. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
III. Van brutohuurwaarde naar nettohuurwaarde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
1. Kostenvergoeding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
2. Leegstandsrisico. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
3. Gebruikerspremie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
IV. Actualisatievoet van rendementseis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151
V. Bouwperiode. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
VI. Inhoudsopgave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
VII. Eindwaarde. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
VIII. Optimale gemoedsroest deurflexibele clausules. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
IX. Bouwwerken: verplicht apart te waarderen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
1. Conceptuele aanpak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
2. Waardering van een nieuwbouw- of verbouwingsproject:monolithische waardering of waardering in twee stappen? . . . . . . . 165
2.1. Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166
2.2. Juridische analyse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
2.3. De toets aan de normaliteit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
2.4. De cijfermatige lakmoesproef . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170
A. Uitgangspunt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171
B. Gelijk rendement bij de loutere aankoop. . . . . . . . . . . . . 171
C. Gelijk rendement bij de loutere verbouwingswerk-zaamheden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173
D. Gelijk rendement bij de globale beoordeling. . . . . . . . . . 175
e. conclusie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177
2.5. De terugkeer naar de werkelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178
2.6. Tweespalt binnen de fiscus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
2.7. besluit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
X. Voorlopig besluit: de minimale voorwaarden van een juiste waardering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
1. Algemeen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
2. De impact van de bijkomende kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
3. Bijkomende kosten en btw-aftrek. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
4. Van brutohuurwaarde naar nettohuurwaarde . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
5. Een passende actualisatievoet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190
6. De bouwperiode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
7. Indexatie van de huurwaarde en de eindwaarde van het onroerend goed doen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
8. Het financiële hefboomef enz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
I F. Voorstel van de gelijkwaardige aanpak van waardering . . . . . . . . . . . . . . . . 193
I. Algemene uitleg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
1. Verzamelen van de parameters. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
2. Keuze van de methode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
2.1. Gelijk rendement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
2.2. Ongelijk rendement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
2.3. Uitsmijter: de Spartax-methodes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
2.4. Neveneffecten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
2.5. Ad-hocelementen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
3. Evaluatie: live sterven herhalen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201
G. Besluit van Deel I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203

DEEL 2. EMPIRISCHE TOETSING VAN DE (FISCALE) PRAKTIJK: VOORTSCHRIJDENDE ANALYSE IN WOORD EN BEELD. . . . . . . . . . . . 205
A. Tien geleide
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
B. Een historisch overzicht (inzake directe belastingen) . . . . . . . . . . . . . . . . . 209
I. Hoe het begon. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209
II. De eerste afgeleide benadering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210
III. De verkregen vrede rond de methode Ruysseveldt. . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
IV. Rumble in the jungle – deel I: de uitspraak van 2010 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212
V. Rumble in the jungle – deel II: de Leuvense rechtspraak van 2016 . . . . . 215
1. Rb. Leuven 8 april 2016 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
2. Rb. Leuven 8 april 2016 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
3. Rb. Leuven 10 juni 2016 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
4. Rb. Leuven 27 juli 2016 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
VI. Rumble in the jungle – deel III: de “vuistregel” van de regelgeving-commissie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
VII. De houding van AA Fisc. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
1. De meerderheid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
2. De inventieve minderheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
VIII. De krachtlijnen van de huidige (fischaal) rechtspraak . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
1. Methode. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222
2. Parameters. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226
IX. Tussenbesluit: welke methode(s) wel/niet kiezen op basis van de rechtspraak? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226
C. Enkele markante beslissingen buiten de sfeer van de directe belastingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
I. Parlementaire vraag van 22 januari 2009 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
II. Gent 9 april 2019 (verkoop blote eigendom op lijfrente) . . . . . . . . . . . . . . 229
III. De “dictatuur” van de waarderingsregels betreff ende de omzetting van vruchtgebruik. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
D. Bespreking van enkele onderwerpen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
I.VE = VG + BE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
II. Huurwaarde. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
III. Aankoopkosten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
IV. Zeker citair vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
V. Van bruto- naar nettohuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
1. Kostenvergoeding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
2. Leegstand. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
3. Gebruikerspremie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
VI. Bepaling van de actualisatievoet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
VII. Bepaling van de index. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243
VIII. De waarde-evolutie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
IX. Wie bewijst, moet bewijzen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
1. Algemeen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
2. Huurwaarde. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
X. Aankoop met renovatie/uitbreiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248
E. Een bescheiden poging tot (voorlopig) besluit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253

DEEL 3. ONDERWERPEN . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .255
A. De methode van de rulingcommissie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
I. Geschiedenis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257
II. Uitgangspunt: gelijkwaardige rendementen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258
III. Exemplatieve berekening. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261
IV. Vergelijking met de methode Ruysseveldt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263
V. De rendementstoets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265
1. In theorie: gelijkwaardig rendement voor beide partijen . . . . . . . . . . 265
2. De impact van de bijkomende kosten op het hernieuwde rendement. . . . . 267
2.1. Aankoop onder registratierechten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268
2.2. Aankoop onder het btw-stelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269
3. De impact van de indexatie op het hernieuwde rendement . . . . . . . . . . . . . . 272
3.1. Aankoop onder registratierechten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
3.2. Aankoop onder het btw-stelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275
4. De impact van de waarde-evolutie op het hernieuwde rendement . . . . . . . . 279
4.1. Bij de aankoop onder registratierechten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279
4.2. Bij aankoop onder het btw-stelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281
5. De frequentie van de actualisatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284
6. De mythe van de onzekere helderheid op basis van het eeu- wigdurend vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285
7. Het contrast met de waardering van vruchtgebruik met een periodieke vergoeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287
8. Voorbeeld van een frappante uitspraak. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289
9. Vergelijking met Spartax-waardering onder gelijk rendement: een voorbeeld. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290
VI. besluit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
4 B. Aanhouden van AA Fisc. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
I. AA Fisc: grondslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297
II. AA Fisc: spontane mutaties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305
C. De impact van de levensverwachting van de vruchtgebruiker (of zijn bestuurder) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
I. Situering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
1. Algemeen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
2. Ontbindende voorwaarde van overlijden van de bestuurder van de vruchtgebruiker. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
3. De omgekeerde gesplitste aankoop. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
4. Faillissementsrisico van de vennootschap-vruchtgebruiker . . . . . . . 312
II. Cijfermatige impact . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313
1. Algemeen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313
2. Bij de omgekeerde gesplitste aankoop. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
2.1. Algemeen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
2.2. Toepassingsgeval . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316
3. Ontbindende voorwaarde van overlijden van de bestuurder. . . . . . 324
4. Opvolgend vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326
4.1. Begrip. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326
4.2. Mogelijke toepassingsgevallen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327
4.3. waardering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328
5. Verkoop van bloot eigendom op lijfrente. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330
5.1. Algemene toelichting. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330
5.2. waardering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331
A. Waardering vruchtgebruik – bloot eigendom . . . . . . . . . 331
B. Vruchtgebruik op het hoofd van de langslevende. . . . . 331
C. “Afgetopte” duur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332
D. Blote eigendom op lijfrente. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332
5.3. Fiscaliteit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333
A. Registratierechten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 333
B. Directe belastingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334
5.4. Concreet toepassingsgeval: Gent 9 april 2019 . . . . . . . . . . . . . . 334
A. Feiten en vraagstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334
B. Waardering van het levenslange vruchtgebruik en de blote eigendom. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334
C. Waardering van de overleden lijfrente . . . . . . . . . . . . 336
D. Bedenkingen: algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 336
e. Bedenkingen: uitwerking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341
i. Waardering vruchtgebruik – bloot eigendom . . . . 341
ii. Berekening van overlijdensrisicobetalingen . 342
F. besluit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345
D. Turbovruchtgebruik: gedifferentieerde bijdrageregeling. . . . . . . . . . . . . . 347
I.Algemeen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
II. Uitgangspunt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348
III. Pro rata bijdrage versus turbovruchtgebruik (100% recht op btw-achterrek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 348
IV. Pro rata bijdrage versus turbovrucht gebruik (geen recht op btw-aftrek) 353
V. Verdere optimalisatiemogelijkheid: de eindvergoeding bij werken . . . . . 354
1. Algemeen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 354
2. Uitgangspunt. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357
3. Pro rata bijdrage (100% recht op btw-aftrek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357
4. Turbovruchtgebruik: maximale bijdrage door vruchtgebruiker(100% recht op btw-achter rek) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359
5. Eindvergoedingsregeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361
VI. De impact van de eindvergoeding als ultieme medium . . . . . . . . . . . . 364
1. Situering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364
2. Toelichting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365
3. Voorbeeld: geen eindvergoeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367
4. Voorbeeld: eindvergoeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369
5. Voorbeeld: tussentijdse betalingen met eindvergoeding . . . . . . . . . . 371
VII. Eindvergoeding in functie van de hernieuwde eindwaarde? . . . . . . . . . . . . . . . . 373
E. Verlenging van vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381
I.Algemeen: begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381
II. waardering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382
1. Temporeel effenz. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382
2. Aandacht voor bestaande vergoedingsregelingen . . . . . . . . . . . . . . . . 382
3. Bijkomende kosten: wat met registratierechten? . . . . . . . . . . . . . . . . . 383
III. Fiscale aspecten: registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384
F. Vruchtgebruik met een periodieke vergoeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385
I. Inleiding: burgerrechtelijke vennootschappen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385
II. waardering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386
III. Fiscale aspecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387
1. Directe belastingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 387
2. Registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388
3. Tussen haakjes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388
IV. besluit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 389
G. Blote eigendom als zekerheidsmechanisme: de paradox van de irrelevante waardering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391
H. De waardering van een lopend vruchtgebruik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 397
I.Algemeen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 397
II. Voorlopige set van methodes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401
1. Actualisatie van de toekomstige uitkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401
2. Rendementsoefening op basis van het verleden. . . . . . . . . . . . . . . . . 402
3. Methode van de fiscus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403
4. Gemiddeld. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 404
III. Startpunt van het voorbeeld. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 404
IV. Verkoop onroerend goed – geen verbouwingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405
1. Naar rato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405
2. Gelijk rendement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407
3. Vooropgesteld rendement in hoofde van één van beide partijen . . . 408
4. Projectie van toekomstige op initieel rendement . . . . 409
5. Anders. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411
V. Verkoop onroerend goed – verbouwingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411
1. Naar rato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412
2. Gelijk rendement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 413
3. Vooropgesteld rendement in hoofde van één van beide partijen . . . 414
VI. Empirische analyse van de (fischaal) rechtspraak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 416
1. Gent 10 november 2015 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 416
2. Rb. Aarlen 26 april 2017 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417
3. Rb. Hasselt 26 februari 2018 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 419
4. Rb. Luik 4 januari 2021 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420
VII. Administratieve precedenten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421
I. Forfaitaire waarderingsmethoden in diverse rechtstakken . . . . . . . . . . . . 423
I. In het burgerlijk recht (omzetting van vruchtgebruik). . . . . . . . . . . . . . . 423
II. Op het vlak van de registratierechten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429
1. Inleiding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429
2. Voorbeeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 431
3. Besluit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 434
III. Op het vlak van de directe belastingen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 435
IV. Op het vlak van de btw. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 436
V. Op het vlak van de successierechten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 439
VI. Wettelijk forfait als oplossing? Geen Cuba aan de Noordzee. . . . . . . . . . 440
Besluit en nawoord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 445
Bibliografie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447 ⦁

Paginanummer

De waardering van vruchtgebruik – 2023

Beschrijving

Uitleeninformatie

Korte inhoud:

Inhoudstabel:

Nieuwe zoekopdracht