De wet van 18 juni 2018 tot hervorming van de mede-eigendom – 2019

Reeks Nieuwe Wetgeving

Beschrijving

Auteur: Meert K., Van Stiphout T.

Type werk: Reeks

Uitgever: Wolters Kluwer, Mechelen 2019

Aantal pagina's: 790 p.

Barcode: GT00009313

ISBN: 9789403008813

Beschikbaar: ja

Uitleeninformatie

Deel van:

Aantal exemplaren: 1

Uitleenbaar: Ja

Plaatskenmerk:

Reeks 5 2019:1

Korte inhoud:

Inhoudstabel:

Voorwoord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XI
I. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
1 . De weg naar een hervorming van de wet op de mede-eigendom (Appartementswet) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
2 . De vier krachtlijnen van de hervorming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
2 .1 . Flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
2 .2 . Optimalisering van de efficiëntie binnen de vereniging van mede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
2 .3 . Herbalancering binnen de mede-eigendom . . . . . . . . . . . . . 3
2 .4 . Verduidelijking van de wet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
3 . Technologische vooruitgang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
II. Artikelsgewijze bespreking . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1 . Artikel 577-2, § 10 Burgerlijk Wetboek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1 .1 . Ratio legis van de wijziging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1 .2 . Toepassingsgebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1 .3 . Gebruikte begrippen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1 .4 . Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1 .5 . Aanleg, onderhoud of hernieuwing van de infrastructuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1 .6 . Statutaire uitsluiting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
2 . Artikel 577-3 Burgerlijk Wetboek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
2 .1 . Toepassingsgebied: bebouwde en onbebouwde percelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
2 .1 .1 . Oude bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
2 .1 .2 . Gewijzigde bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
2 .2 . Uitsluiting van de Appartementswet . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
2 .2 .1 . Oude bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
2 .2 .2 . Gewijzigde bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
2 .2 .3 . Gevolgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
2 .2 .4 . Reflectie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
2 .3 . Verplicht reglement van interne orde . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
2 .4 . Deelverenigingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
2 .4 .1 . Oude bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
2 .4 .2 . Gewijzigde bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
2 .4 .3 . Verruiming van de compartimenteringsmogelijkheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
2 .4 .4 . Afschaffing van de deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
2 .4 .5 . Reflectie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
3 . Artikel 577-4 Burgerlijk Wetboek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
3 .1 . Projectontwikkelaarclausules . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
3 .1 .1 . Wijziging van splitsingsakte tot aan de voorlopige oplevering van de gemene delen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
3 .1 .2 . Oude bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
3 .1 .3 . Gewijzigde bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
3 .1 .3 .1 . Rechthebbenden en voorwaarden . . . . . . . . . . . . . 25
3 .1 .3 .2 . Kosten van de wijziging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
3 .1 .3 .3 . Vormvoorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
3 .1 .3 .4 . Verzet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
3 .1 .4 . Reflectie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
3 .2 . Afslanking van de statuten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
3 .2 .1 . Inhoud van de statuten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
3 .2 .2 . Verplicht reglement van interne orde . . . . . . . . . . . 28
3 .2 .3 . Reflectie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
3 .3 . Exclusief gebruiksrecht op gemeenschappelijk deel . . . . . . 29
3 .3 .1 . Verduidelijking van statuut . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
3 .3 .2 . Gevolgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
3 .4 . Bedingen en sancties betreffende betaling van de lasten . . . 31
3 .4 .1 . Oude bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
3 .4 .2 . Gewijzigde bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
3 .5 . Arbitrage- en bemiddelingsbedingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
3 .5 .1 . Oude bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
3 .5 .2 . Gewijzigde bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
4 . Artikel 577-5 Burgerlijk Wetboek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
4 .1 . Deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid bestaan niet meer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
4 .2 . Hergroepering van de financiële elementen . . . . . . . . . . . . . 35
4 .2 .1 . Verplicht graduele opbouw van het reservekapitaal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
4 .2 .2 . Bevestiging van bevoegdheid van syndicus voor de invordering van de lasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
4 .2 .3 . Blote eigenaar en vruchtgebruiker zijn hoofdelijk gehouden voor de betaling van de lasten . . . . . . . . . . . . . . . 38
4 .3 . Kosten van een beslissing ter veroordeling van de vereniging van mede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
De wet van 18 juni 2018 tot hervorming van de mede-eigendom VII 5 . Artikel 577-6 Burgerlijk Wetboek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
5 .1 . Bijstand van één persoon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
5 .2 . Bijeenroeping van algemene vergadering in geval van afwezigheid van syndicus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
5 .3 . Het ‘Wie betaalt, beslist’-principe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
5 .4 . Hergebruik van volmacht voor tweede algemene vergadering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
5 .5 . Aanscherping van stemkrachtbeperking . . . . . . . . . . . . . . . 46
6 . Artikel 577-7 Burgerlijk Wetboek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
6 .1 . Artikel 577-7, § 1, 1° van het Burgerlijk Wetboek . . . . . . . . 50
6 .1 .1 . Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
6 .1 .2 . Wijziging 3/4 meerderheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
6 .1 .3 . Eenzijdige wijziging van de statuten . . . . . . . . . . . . 52
6 .1 .4 . Werken aan gemeenschappelijke delen . . . . . . . . . . 52
6 .2 . Artikel 577-7, § 1, 2° van het Burgerlijk Wetboek . . . . . . . . 53
6 .2 .1 . Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
6 .2 .2 . Intrekking exclusief gebruiksrecht op een gemeenschappelijk deel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
6 .2 .3 . Verdeling of vereniging van kavels . . . . . . . . . . . . . 54
6 .2 .4 . Versoepeling eenparigheidvereiste voor de afbraak en wederopbouw van gebouwen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
6 .3 . Wijziging verdeling aandelen van de mede-eigendom . . . . . 57
6 .4 . Flexibilisering eenparigheidvereiste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
7 . Artikel 577-8 Burgerlijk Wetboek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
7 .1 . Terminologische wijzigingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
de transparantie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
7 .3 . Beheer van het vermogen van de vereniging van medeeigenaars door de syndicus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
7 .4 . Langetermijnperspectief van de mede-eigendom als agendapunt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
7 .5 . Ontslag gerechtelijk aangestelde syndicus . . . . . . . . . . . . . . 66
7 .6 . Verduidelijking onverenigbaarheden in hoofde van syndicus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
8 . Artikel 577-8/1 Burgerlijk Wetboek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
8 .1 . Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
8 .2 . Stroomlijning en verbetering regelgeving van de raad van mede-eigendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
8 .3 . Mogelijkheid tot aanstelling van een mede-eigenaar of derde in afwachting van de oprichting van de verplichte raad van mede-eigendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
8 .4 . Uniformering regels inzake de oprichting en samenstelling van de raad van mede-eigendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
8 .5 . Wijziging periodiciteit verslag van de raad van medeeigendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
9 . Artikel 577-8/2 Burgerlijk Wetboek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
9 .1 . Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
9 .2 . Individuele of een college van commissarissen . . . . . . . . . . 73
9 .3 . Explicitering basisbevoegdheid commissaris van de rekeningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
10 . Artikel 577-9 Burgerlijk Wetboek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
10 .1 . Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
10 .2 . Verduidelijking procesbekwaamheid van de vereniging van mede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
10 .3 . Blokkering van de besluitvorming binnen de vereniging van mede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
10 .4 . Het aanvechten door een individuele mede-eigenaar van een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing genomen door de vereniging van mede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
10 .5 . Terminologische schrapping . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
10 .6 . Procedurekosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
11 . Artikel 577-10 Burgerlijk Wetboek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
11 .1 . Kennisgeving adresveranderingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
11 .2 . Verplichting tot actualisatie in hoofde van de syndicus . . . . 88
11 .3 . Mededeling eigenaar van beslissingen algemene vergadering aan de houder van een persoonlijk of zakelijk recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
11 .4 . Verduidelijking van de rechtsvordering van de houder van een persoonlijk of zakelijk recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
12 . Artikel 577-11 Burgerlijk Wetboek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
12 .1 . Overzicht van de informatieplichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
12 .2 . De precontractuele informatieplicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
12 .2 .1 . Oude bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
12 .2 .2 . Gewijzigde bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
12 .2 .2 .1 . Toepassingsgebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
12 .2 .2 .2 . Het bedrag van verschuldigde achterstallen . . . . . 95
12 .2 .2 .3 . Hangende gerechtelijke procedures . . . . . . . . . . . 96
12 .3 . De notariële informatieplicht t .a .v . de potentieel nieuwe mede-eigenaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
12 .3 .1 . Oude bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
12 .3 .2 . Gewijzigde bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
De wet van 18 juni 2018 tot hervorming van de mede-eigendom IX 12 .3 .2 .1 . Toepassingsgebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
12 .3 .2 .2 . Bijgewerkte versie van de al meegedeelde precontractuele informatie van artikel 577-11, § 1 van het Burgerlijk Wetboek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
12 .3 .2 .3 . Gewone en buitengewone lasten . . . . . . . . . . . . . 98
12 .4 . De notariële informatieplicht t .a .v . de syndicus . . . . . . . . . . 99
12 .4 .1 . Oude bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
12 .4 .2 . Gewijzigde bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
12 .4 .2 .1 . Ratio legis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
12 .4 .2 .2 . Toepassingsgebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
12 .4 .2 .4 . Mee te delen informatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
12 .5 . Kosten voor de mededeling van de informatie . . . . . . . . . . . 102
12 .5 .1 . Oude bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
12 .5 .2 . Gewijzigde bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
12 .6 . Afrekening van de lasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
12 .6 .1 . Oude bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
12 .6 .2 . Gewijzigde bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
13 . Artikel 577/11, § 1 Burgerlijk Wetboek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
13 .1 . In de Appartementswet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
13 .1 .1 . Oude bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
13 .1 .2 . Gewijzigde bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
13 .1 .2 .1 . Ratio legis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
13 .1 .2 .2 . Terminologische wijzigingen . . . . . . . . . . . . . . . . 106
13 .1 .2 .3 . Wijziging termijn beslaglegging . . . . . . . . . . . . . 106
13 .2 . In de Hypotheekwet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
13 .2 .1 . Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
13 .2 .2 . Omvang van het voorrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
13 .2 .3 . Rang van het voorrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
13 .2 .4 . Geen vereiste van inschrijving van het voorrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
14 . Artikel 577-14 Burgerlijk Wetboek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
14 .1 . Oude bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
14 .2 . Gewijzigde bepaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
15 . Overgangsbepalingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
15 .1 . Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
15 .2 . Beslissingen van de algemene vergadering . . . . . . . . . . . . . 112
15 .3 . Uitsluiting van de Appartementswet . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
15 .4 . Syndicuscontracten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
15 .5 . Bedingen en sancties met betrekking tot de betaling van de lasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
INHOUDSTAFEL X Wolters Kluwer 15 .6 . Afslanking van de statuten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
15 .7 . Verplicht reservekapitaal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
III. Conclusie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
IV. Bijlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
Bijlage 1. Wetsontwerp 5 februari 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
Bijlage 2. Wetsontwerp 9 mei 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing Wetsvoorstel tot wijziging van artikel 27 van de hypotheekwet van 16 december 1851, teneinde de verenigingen van mede-eigenaars een voorrecht te verlenen . . . . . . . . . . . . . . . . . . 557
Bijlage 3. Wet 18 juni 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing (BS 2 juli 2018) - Titel 6 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 719
Bijlage 4. Gecoördineerde versie van de wet op de mede-eigendom - Art. 577-2 - 577-14 BW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 739
Bijlage 5. Wetsvoorstel 16 januari 2017 tot wijziging van artikel 27 van de hypotheekwet van 16 december 1851, teneinde de verenigingen van mede-eigenaars een voorrecht te verlenen . . . . . . . 775
Bijlage 6. Hypotheekwet 16 december 1851 (BS 22 december 1851) - Art. 27 en 29 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 781

Paginanummer

De wet van 18 juni 2018 tot hervorming van de mede-eigendom – 2019

Reeks Nieuwe Wetgeving

Beschrijving

Uitleeninformatie

Korte inhoud:

Inhoudstabel:

Nieuwe zoekopdracht